Приклади дачних будинків. Будівництво будинку на дачній ділянці: документація для оформлення та вимоги до розташування будівлі. Мінімально допустимі розміри. Підведення комунікаційних систем

Життя та порядки в товариствах садівників та городників кардинально зміняться вже найближчим часом. Багатьом росіянам доведеться перереєструвати свої дачні об'єднання, а розмір нових будинків, сараїв та лазень доведеться погоджувати з місцевою владою.

На будівництво великих "шпаківень" на дачних ділянках доведеться отримувати дозвіл. Фото: Олег Прасолов

Про це йдеться в мінекономрозвитку "Про садівництво, городництво та дачне господарство", який впритул почали розглядати в уряді. Йдеться про фундаментальні поправки щодо захисту прав та інтересів 60 мільйонів дачників.

За задумом авторів проекту, в Росії повинні залишитися лише два юридичні види товариств - садівниче (для ведення садівництва та дачного господарства) та городницьке (для ведення городництва). Інші форми об'єднань, наприклад, некомерційні партнерства, яких сьогодні прив'язані котеджні селища, а також споживчі кооперативи доведеться перереєструвати. Щоправда, на переоформлення установчих документів дається перехідний період – до 2027 року.

Щоб припинити незаконні будівництва, у законопроекті докладно класифікуються типи земельних ділянокта види будівель на них. А регіональній владі надається право обмежувати розміри садових та дачних будинків, сараїв та лазень (у тому числі за кількістю поверхів, висотою), виходячи з містобудівних регламентів та розвитку територій.

Нововведення потягнуть новий порядок надання земельних ділянок та їх оформлення майбутнім власникам.

Факт, що зміни дачного законодавства потрібні, сумнівів вже ні в кого не викликає. Воно не оновлювалося вже років двадцять, і з того часу збираються проблеми, які не завжди можна вирішити навіть у судах. Законопроект Мінекономрозвитку стане першим кроком на шляху повної модернізації цих норм та правил. Наприклад, там вперше розшифровано, які будови вважати житловими, і на яких ділянках вони мають бути розташовані. Для цього вводяться поняття "садового" та "дачного" будинків.

Садові будинки - для відпочинку та короткочасного проживання, їх можна будувати на садових земельних ділянках, де вирощуються ягоди, овочі, фрукти, плодові дерева. Визнання садового будинкудля постійного проживанняможливо, якщо він відповідає санітарним вимогам до житлового приміщення, уточнюється у документі.

Дачні будинки можна буде будувати на таких же землях з тією різницею, що вони повинні служити для довготривалого або постійного проживання. Для них потрібен дозвіл на будівництво.

При цьому поділу на квартири ні той ні інший тип будинків не підлягають.

На думку експертів, ранжування необхідно, щоб зупинити будівництво багатоповерхівок на дачних та садових землях. У Останнім часомчерез дір у законодавстві такі випадки почастішали – закінчуються такі історії завжди погано, аж до знесення будівель, квартири в яких давно продані.

Нові вимоги також зупинять практику маніпулювання землями городників, на яких замість помідорів та огірків "вирощуються" котеджі. Якщо проект затвердять, на таких ділянках можна буде розміщувати лише тимчасові споруди - сараї, погреби, побутівки для зберігання сільгоспінвентарю та вирощеної картоплі. Споруджувати об'єкти капітального будівництва- літні будиночки чи лазні – не вдасться.

Ранжування земельних ділянок та будівель на них вимагатиме додаткових оцінок БТІ, реєструючих органів. Але це лише на користь, вважають у загальноросійській громадській організації "Садівники Росії", оскільки зараз ніхто і ні з ким не узгоджує будівництво будинків у товариствах. А оскільки більшість їх будують майстри-аматори, це загрожує ризиками. Пожежі через короткі замикання - часто. "Система управління в товариствах має бути простою та прозорою", - каже голова Громадської Палати міського округу "Чорноголівка" Валерій Карахтанов. Сьогодні це негаразд. Оборот грошей у товариствах здебільшогокрутиться в "сірій" зоні, і, ймовірно, з цим пов'язана скасування авторами законопроекту так званих "зборів уповноважених", які від імені членів товариства спільно з головою ухвалюють усі фінансові рішення щодо збору коштів на колективні потреби. Тепер усі найболючіші питання – від розміру членських та цільових внесків до ухвалення внутрішніх регламентів, у тому числі порядку оплати за електрику – знову вирішуватимуть загальні збори.

"У середньому товариства налічують від 500 до 2 тисяч членів, і зібрати кворум дуже складно, - каже заступник голови ради Московського союзу садівників Поліна Тришина. - А за відсутності кворуму рішення є нелегітимними і діяльність товариств можна просто паралізувати". Ситуацію може виправити можливість заочного голосування, яке експерти радять включити до законопроекту у процесі доопрацювання.

Ще одна хвора тема – розмір членських внесків. Документ намагається прописати їх статус, щоб обмежити позови, що виникають між дачниками з приводу кому - скільки платити. Хтось не з'являється на ділянках місяцями, а хтось живе цілий рік, користуючись спільними дорогами, благоустроєм та охороною території, вивезенням сміття, газом та електрикою. Чому, питається, платити треба однаково? Автори законопроекту думають так само, тому припускають, що розмір внесків може відрізнятись.

На думку експертів, у законодавстві не вистачає норм регулювання споживання та оплати електрики, а це найгостріша проблема в товариствах, починаючи від тарифів на електроенергію та закінчуючи "дисбалансом" прав та обов'язків садівників. "Санкції до злісних неплатників у законопроекті не прописані, тому простіше збирати гроші на оплату тепла та світла із законослухняних сусідів, ніж відключати від рубильника неплатників", - каже Валерій Карахтанов. Контролери штрафують весь колектив як юридична особаза порушення окремих членів, навіть якщо їхня відповідальність прописана у рішеннях зборів. Робота над законом, який регулює діяльність мільйонів садівників, має йти обов'язково із залученням експертів, каже Карахтанов. А краще створити "дорожню карту" за участю відомств, включаючи міненерго, мінбуд, мінсільгосп та інші.

Одним із головних питань при виборі проекту майбутнього дачного будинку є його габарити, тобто площа та кількість поверхів. І навіть якщо ви плануєте замовити готовий типовий проект будівлі, а не індивідуальний, вам все одно доведеться враховувати нормативні вимоги, а не керуватися виключно своїми побажаннями та фінансовими можливостями.

Розраховуємо оптимальну площу

Залежно від того, скільки часу сім'я проводить у дачному селищі, всю заміську нерухомість можна поділити на три типи:

будинок для постійного проживання- це повноцінна одно- або двоповерхова будівля (більше
150 кв. м) "з усіма зручностями", включаючи електрику, водопровід, газ, інтернет та ін;
котедж для тимчасового чи постійного проживання- одноповерхова будова з мансардою або площею 100-150 кв. м, оснащене системою водяного та/або пічного (камін) опалення зимовий період; поряд - туалет та свердловина для водопостачання;
дачний будиночок для проживання влітку- Будинок площею до 80 кв. м з мінімальним «комплектом» зручностей: піччю, електрообігрівачем, все інше – на вулиці.

Наступний критерій під час виборів площі - чисельність сім'ї. Так, комфортним для проживання однієї людини вважається простір, близький до 30 кв. м. Наприклад, для сім'ї з двома дітьми оптимальним варіантомбуде будинок у 120-130 кв. м. Арифметика досить проста.

Так само легко вирахувати і мінімальну поверховість. Будова 100 кв. м можна залишити одноповерховим: такий варіант має чимало переваг, особливо якщо тут належить жити дітям і людям похилого віку. Якщо ж необхідна площа перевищує стометрову позначку, краще задуматися про другий поверх, щоб не захаращувати дачну ділянку та заощадити 4-5 соток для грядок, саду, господарських будівельчи зони відпочинку. Планувати триповерховий будинок варто, тільки якщо земельний наділ занадто малий.

Чим більше тим краще?

Якщо до планування заміської нерухомості ви підходите з позицій максималіста і мрієте про великий будинок, його площа, звичайно, може перевищувати «норму» 30 кв. м на людину. У цьому випадку з'ясовувати гранично можливі габарити найправильніше, виходячи з вимог будівельних нормативів.

Так, СНиП 30-02-97 «Планування та забудова територій садівницьких (дачних) об'єднань громадян, будівлі та споруди», затверджені постановою Держбуду РФ від 10 вересня 1997 р. N 18-5, вимагають дотримання наступної умови: мінімальна відстань від вашої до кордону з ділянкою сусідів має становити 3 м. Точкою відліку є цоколь або (за його відсутності) стіна будинку. Якщо ж конструкція будівлі містить елементи, які виступають більш ніж на 0,5 м: ганок, навіс, еркер та ін, точкою відліку стає ця виступаюча частина або її проекція на землю.

Своя нормативна «віддаленість» від сусідньої ділянкиє і в інших дачних об'єктів: сарай для птиці та худоби - 4 м, інші господарські будівлі - 1 м, високорослі дерева - 4 м, дерева середньої висоти - 2 м, чагарники - 1 м. Всі ці моменти важливо враховувати, продумуючи планування ділянки та обчислюючи максимально допустимі габарити майбутнього будинку. Додамо також, що актуальні для нашої теми БНіП не містять обмежень поверховості для садових будиночків.

Ряд переваг має компактну двоповерхову будову, за формою близьку до куба. Воно є економічним при будівництві та енергоефективним, зручним з точки зору планування. На першому рівні зазвичай розташовується вітальня, кухня та господарські приміщення: котельня, комора, гараж. Другий рівень - це кабінет, спальня, дитяча, кімната для гостей. Санітарні вузли правильніше розміщувати на обох рівнях.

Прекрасна альтернатива повноцінному другому поверху з горищем – мансарда. Достоїнствами цього конструктивного рішення є відносно менша вартість квадратного метра та менші витрати на опалення будівлі (порівняно з двоповерховою). Однак варто розуміти, що обсяги мансарди менші за поверх, тому, заощаджуючи на вартості корисних метрів, ви програєте в їх кількості.

Коли вигідно робити підвал

Вирішуючи питання щодо влаштування підвалу або цокольного поверху, потрібно з'ясувати гідрогеологічні особливості дачної ділянки. Якщо рівень ґрунтових вод у вибраному для будинку місці високий, підвальне приміщення – за рахунок складного дренажу та посиленої гідроізоляції – обійдеться невиправдано дорого. У протилежному випадку волога швидко проникне всередину, і вогкість у всіх кімнатах вам забезпечена.

По-справжньому доречний підвал зазвичай у таких ситуаціях:

ділянка має компактні розміри, тому будівництво окремого льоху, лазні/сауни, майстерні на ньому небажано - ці приміщення розташовуються під основною будовою;
будинок розташований на схилі, тому цокольний поверх виявляється його природним продовженням – найбільш практичним у цьому випадку є рішення розмістити внизу господарські приміщення, гараж і навіть денна зона;
певна частина будівлі планується під місткий склад речей, майстерню чи басейн.

Оптимальна площа та поверховість дачного будинку, наявність у ньому всіх потрібних приміщень, зручна для їх взаємозв'язку та грамотна витрата корисних «квадратів» - ці питання вимагають глибокої оцінки. Однак не варто лякатися відповідальності, адже можливість вибору однозначно краща за відсутність альтернативи.

Купуючи землю у селищі «Дубровський ліс», майбутні власники заміської нерухомості можуть вибрати як невелику, так і простору ділянку без підряду. Надалі власник такої ділянки зможе самостійно визначитися з проектом будинку, який відповідатиме його уявленням про комфортний відпочинок на природі та забезпечуватиме зручне розміщення всіх членів сім'ї. А більш детальну консультацію та практичну допомогу у будь-якому необхідному обсязі можна отримати у правлінні ДНП.

Багато індивідуальних забудовників замислюються про те, чи можна побудувати будинок на дачній ділянціз постійною чи тимчасовою реєстрацією, щоб прописати там родичів чи знайомих. З недавніх пір подібні землі допускають зведення постійного житла, що затверджено ФЗ-184 та нормами СНіП. Проте загальна квадратура всіх споруд разом із доріжками не повинна перевищувати 30 відсотків від площі наділу.

Документація для оформлення

Щоб узаконити будинок на дачній ділянці, необхідно подати певні папери, інакше об'єкт ставитиметься до категорії самовільних будівель. На сьогоднішній день процедура реєстрації значно спростилася. Тепер для оформлення житлової будівлі достатньо пред'явити лише три документи.

Свідоцтво про реєстрацію ділянки

Правовстановлюючі папери на земельні володіння мають бути надані обов'язково. Якщо ж право власності на ділянку не було зареєстроване згідно із законом, то при оформленні допускається пред'явити інші документи, які можуть бути підтвердженням прав на ділянку.

Кадастровий паспорт на землю

Цей документ зазвичай додається до загального пакету паперів, що підтверджують право на володіння земельним майном. Проте в окремих випадках його наявність не є обов'язковою.

За наявності реєстрації власності в єдиному державному реєстрі такий папір не потрібен.
Також у документі немає необхідності, якщо правління дачного об'єднання дало висновок про правомірне розташування наділу.
І, нарешті, паспорт не надається, коли є рішення місцевого органу самоврядування про те, що ділянка перебуває в межах.

Довідка!
Кадастровий паспорт є особливою випискою, в якій міститься інформація про об'єкт нерухомості.
Порядок надання документа відображено у наказі Мін'юсту Росії N135 від 02.08.2013.

Технічний паспорт на будову

Якщо була дана позитивна відповідь на питання про те, чи потрібно оформлювати будинок на дачній ділянці, слід звернутися до БТІ. Там видається технічний паспорт, який містить характеристики житлового будинку: кількість поверхів, площа, рівень благоустрою та інші відомості. У разі документ необхідний для введення об'єкта в експлуатацію.

Вимоги до розташування будівлі

При самостійному зведенні мають бути дотримані правила будівництва будинку на дачній ділянці, які відображені у СНіП 30-02-97. Для визначення відстаней між сусідніми об'єктами надається спеціальна таблиця.

Крім відстаней, перелічених у таблиці, повинна враховуватися дальність до інших конструкцій, що є на території, а також відступ від кордонів.

Здійснюючи будівництво житлового будинку на дачній ділянці, не можна забувати про розташування комунікаційних систем.

Житлові об'єкти, як і господарського призначення, не повинні виступати за межі лінії забудови. Тобто з вуличного боку залишається відстань не менше ніж 5 м.
При зведенні будинку від меж прилеглої ділянки необхідно відступати щонайменше 3м. Однак допускаються відступи від правила, якщо домовласники висловили взаємну згоду.
З метою безпеки не дозволяється зводити житлові будівлі на відстані ближче ніж 15 м до лісового масиву.
Висота будинку на дачній ділянці не повинна перевищувати 10 м. При цьому будова може мати не більше трьох поверхів.

Доповнення!
Під житловим об'єктом дозволяється створювати.
У першому випадку відстань від стелі до підлоги не повинна бути меншою за 160 см, а в іншому – менше 200 см.

Мінімально допустимі розміри

Якщо будуються невеликі дачні будинкиз блок контейнерів, то їх оформити як житлові об'єкти не вдасться, оскільки існують спеціальні норми, що стосуються габаритів житла. Вимоги за розмірами висуваються до кожної кімнати. Крім того, до уваги беруться проходи та додаткові конструкції.

Кімнати	Мінімальна площа у квадратних метрах
Загальне житлове приміщення	12
Кухня	6
Спальня	8
Туалет	0,96
Ванна	1,8
Проходи	Ширина за метри
Коридор	0,9
Сходи	0,9
Передпокій	1,8
Поверхи	Висота в метрах
Основний	2,5
Цокольний	2
Мансардний	2,3

Важливо!
Норми будівництва будинку на дачній ділянці допускають влаштовувати гараж на першому або цокольному поверсі.
При такому варіанті перекриття та стіни повинні бути споруджені з матеріалів, стійких до вогню.

Підведення комунікаційних систем

Не можна забувати про вимоги до інженерного обладнання. Насамперед слід встановити пристрій для обліку споживаної електроенергії, якщо раніше, наприклад, здійснювалася оренда дизель генератора для дачі. Кінцева ціна підключення залежатиме від багатьох факторів.

Водопровід може бути як автономним, і централізованим. Проте за умов дачних об'єднань рідко зустрічається останній варіант. При влаштуванні незалежного джерела необхідно дотримуватись правил, відображених у СанПіН 2.1.4.1110.

Якщо загальне відведення стоків на ділянці відсутнє, потрібно влаштовувати системи з місцевим компостуванням. Застосування вигрібних пристроїв допускається за умови їх розташування на відстані 1 м від кордонів землеволодінь. Для господарських стоків можна спорудити фільтрувальний колодязь із гравійно-піщаним шаром.

Постачання газом можна здійснювати за допомогою спеціальних установок зі зрідженою речовиною. Балони об'ємом більше 12 літрів повинні знаходитися в прибудові, зробленій з негорючих матеріалів або металевої конструкції.

Як висновок

Якщо передбачається звести житловий об'єкт на території заміської ділянки своїми руками або оформити дачну ділянку з будинком, то дана інструкція дозволить це зробити з мінімальними втратами. За дотримання перерахованих вище правил і рекомендацій проблем зазвичай не виникає. Щодо відео в цій статті, то воно призначене для візуального ознайомлення з темою.