Будівництво на землях сільгосппризначення. Як зробити переведення землі із сільгосппризначення в дачне будівництво самостійно

Між поняттями «землі сільськогосподарського призначення» та « Дачна ділянканемає нерозв'язного протиріччя. Землекористувачі таких категорій як дачник, садівник, городник використовують землю для вирощування плодів, ягід, інакше з метою сільськогосподарського використання. Складнощі у городників, садівників з'являються під час зведення житлових будівель та оформлення документів на них. Зі справжніми труднощами власники землі стикаються, коли намагаються здати наявний будиночок в оренду або зареєструватися за місцем проживання.

Нормативні документи про те, як зробити переведення землі із сільгосппризначення в дачне будівництвосамостійно

Юридичні норми в галузі землекористування зафіксовані у ряді кодексів та окремих законів. Визначальними є: Земельний кодекс та ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення».

Саме у статті 7 ЗК виділено та охарактеризовано 7 категорій земель. Для кожної встановлено обмеження у праві використання. Згідно з Кодексом, житлові будинки можна ставити лише на землях, що належать до адміністративних населених пунктів або мають сільськогосподарське призначення. Але якщо з будівництвом у селищах та містах розібратися відносно легко, то з обживанням сільгоспземель справа складніша. Одне з найпопулярніших питань – як зробити переведення землі із сільгосппризначення у дачне будівництво самостійно?

Відповідно до Закону «Про оборотність земель», на ріллі та подібних угіддях будувати що-небудь заборонено. Існує думка (зокрема серед юристів), що наділи під житло можна отримати лише в адміністративних населених пунктах. Проте є нюанс. У ряді статей ЗК та Містобудівного кодексу є поняття «дозволений вид будівництва» – РВІ. Перелік РВІ закріплений відповідним Класифікатором, затвердженим наказом Мінекономрозвитку у 2014 році.

Класифікатор регламентує тип та поверховість будівель, які можна звести на тих чи інших ділянках. Серед категорій земель, у яких можливе будівництво будиночків, котеджів із правом проживання, котрий іноді реєстрації, фігурують землі сільськогосподарського призначення. Головне – наділ повинен мати РВІ: дачне будівництво, садівництво, городництво. У цьому випадку на ділянках можна звести житлові будинки. Але тільки на «дачі» можна оселитися та прописатися. Поселення та реєстрація на дачі представляє юридичну складність. Але з практичного боку – результат можна досягти. Зокрема, право на реєстрацію у більшості регіонів можна отримати через суд. Однак шанси виграти процес високі після прецедентного рішення КС, винесеного у 2008 році.

До узаконення житлового будівництвана землях сільгосппризначення вдаються девелопери. При цьому, за словами експертів, вартість зміни РВІ однієї сотки землі складає 500 у.о. Ця інформація може бути значущою для тих землекористувачів, які вирішили самостійно змінити вид використання своєї ділянки з «особистого підсобного господарства» на «поверхову забудову», «розміщення дачного будинку».

Зробити переведення землі із сільгосппризначення у дачне будівництво

Категорії земель встановлюються органами місцевого самоврядування, тому алгоритм вирішення питання про зміну РВІ у кожному регіоні може відрізнятися. Загальну процедуру внесення змін до землекористувальної документації викладено у ст. 39 Цивільного Кодексу. Право ухвалити (або не прийняти) рішення про зміну виду використання землі надано голові місцевої адміністрації. Підставою до розгляду питання є заява власника земельного наділу.

Заявник повинен додати витяги з реєстру підприємців чи юридичних осіб, паспорт, кадастрову виписку на грішну землю, документи на будівлі, проект планування ділянки. Законодавством деяких суб'єктів федерації за рішення земельних питаньпередбачено внесення плати.

Обставини справи вивчаються фахівцями землевпорядного підрозділу протягом десяти днів. Юридичній особіу проханні створити дачу на місці ферми буде відмовлено. Негативна відповідь піде від органу влади, якщо розглянуті землі мають підвищену родючість.

На наступному етапі муніципальний орган своїм рішенням створює комісію, яка має місячний термінвинести запитання на відкриті слухання.

З цією метою всім зацікавленим особам – сусідам, природоохоронним органам, власникам капітальних об'єктів, що межують, надсилаються відповідні повідомлення та запрошення.

Відомості про результати слухань розміщуються у ЗМІ. На підставі протоколу комісія готує рекомендації – про зміну РВІ чи відмову заявнику. Остаточне рішення ухвалює глава муніципальної освітиу триденний термін після отримання рекомендацій. Вердикт прямує до Кадастру, а колишній садівник-городник перетворюється на власника дачної ділянки.

У цій статті Ви дізнаєтесь про категорії земель, на яких можна організовувати садові товариства, які землі можна перевести під дачне будівництво, які документи для цього потрібні і як вибрати ділянку землі для перекладу.

Що таке дача? Відповідь на це запитання у кожної людини буде різною. Але щось спільне, звичайно, буде. Дача, це відпочинок, шашлики, город, словом, хобі на вихідні. У будь-якому випадку, нам потрібен будинок на ділянці та бажано з лазнею. Питання, які землі можуть підійти під дачне будівництво, виникає у людей, які не можуть собі дозволити купівлю житла в населеному пункті. І зараз ми розповімо Вам, що для цього потрібно для процедури переведення землі під дачне будівництво, які підводні камені є при виборі категорії земель і які документи Вам необхідні для здійснення процедури.

За чинним законодавством РФ, всі землі поділяються на сім категорій, відповідаючи своєму призначенню. Якщо Ви плануєте придбати землю під дачне будівництво, Вам необхідно знати, який статус має ділянка, яку хочете купити. Вам підійде земля сільгосппризначення або землі населених пунктів під будівництво дач.

Земля сільськогосподарського призначення. Цей варіант найпоширеніший на формування садово-дачних угруповань і товариств. Ці землі зазвичай розбиті на ділянки. Їх продають людям, які хочуть вступити до кооперативу. Виділення такої землі відбувається у великому масштабі.

Землю в межах населеного пунктуі придатну під дачне будівництво можна отримати при схваленні влади. Але, як свідчить практика, це є винятком, ніж правилом.

Важливо! Також, при придбанні ділянки, зверніть увагу на категорію майбутньої покупки. Якщо це дачний ділянку, то ньому можна займатися будівництвом, але з деякими обмеженнями. А якщо це значиться як садовий, то ви не зможете зводити капітальні споруди, оскільки це заборонено.

Види ділянок, призначених під дачні споруди

Йтиметься про три такі види земель, а саме:

Садовий. Можна будувати господарські споруди та споруди. Житло без реєстрації.

Огородний. Є можливість спорудження господарських приміщень та накопичувального житлового будинку, за умови, що це дозволено. Також права будівництва може бути відсутня.

Дачний. Дозволено зводити господарські будівліта споруди. Житловий будинок з можливістю реєстрації та без такої можливості.

Вкладення коштів у землі сільгосппризначення вважається вигідним. Адже такі землі можна не лише здавати в оренду, а й забудувати до 30% ділянки. Користування такою землею обов'язково має бути цільовим, хоча і в цьому випадку є низка нюансів. Наприклад, Ви можете зайнятися переведенням землі із сільгосппризначення у дачне та збільшити права на користування землею.

Що потрібно врахувати при купівлі землі сільгосппризначення?

Якщо у Вас розрахунок на переведення земель під дачне будівництво, то оберете ділянку поряд із населеним пунктом.

Вибір територій здійснюйте з розрахунку місцевості з найбільш родючим ґрунтом

Розташування землі. Якщо вона знаходиться недалеко від курортного району, то така земля матиме попит.

Не забувайте про те, що потрібна розвинена інфраструктура (комунікації, дорога, вода та інші).

Переведення землі із сільгосппризначення у дачне

Ось ми і підійшли з вами до найголовнішого питання: як здійснити переведення земель під дачне будівництво. Перший крок, який Вам необхідно буде зробити, це скласти клопотання та разом із ним вирушити до місцевих органів самоврядування. У папері потрібно буде вказати номер ділянки (ці дані є в кадастровому реєстрі), категорію та право на землю та вказівку категорії землі, до якої Ви бажаєте перевести. Далі, прикладаєте до клопотання документи:

копію паспорта;
витяги з держреєстру;
висновок екологів;
виписка з державного кадастру;
згода правовласника на зміну категорії землі.

Не треба тішитися, що це питанняпростий.

Таття 77. Поняття та склад земель сільськогосподарського призначення

Інформація про зміни: Федеральним законом від 22 липня 2008 р. N 141-ФЗ до пункту 1 статті 77 цього Кодексу внесено зміни, що набирають чинності після закінчення дев'яноста днів після дня офіційного опублікування названого Федерального закону

1. Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, що знаходяться за межами населеного пункту та надані для потреб сільського господарства, а також призначені для цих цілей.

Інформація про зміни: Федеральним законом від 4 грудня 2006 р. N 201-ФЗ до пункту 2 статті 77 цього Кодексу внесено зміни

Див. текст пункту у попередній редакції

2. У складі земель сільськогосподарського призначення виділяються сільськогосподарські угіддя, землі, зайняті внутрішньогосподарськими дорогами, комунікаціями, лісовими насадженнями, призначеними для забезпечення захисту земель від впливу негативних (шкідливих) природних, антропогенних та техногенних явищ, водними об'єктами, а також будинками, будівлями, спорудами , що використовуються для виробництва, зберігання та первинної переробки сільськогосподарської продукції.

ГАРАНТ:Див. коментарі до статті 77 ЗК РФ

Інформація про зміни: Федеральним законом від 21 липня 2005 р. N 111-ФЗ до статті 78 цього Кодексу внесено зміни

Див. текст статті у попередній редакції

Стаття 78. Використання земель сільськогосподарського призначення

Інформація про зміни: Федеральним законом від 4 грудня 2006 р. N 201-ФЗ до пункту 1 статті 78 цього Кодексу внесено зміни

Див. текст пункту у попередній редакції

1. Землі сільськогосподарського призначення можуть використовуватися для ведення сільськогосподарського виробництва, створення захисних лісових насаджень, науково-дослідних, навчальних та інших пов'язаних із сільськогосподарським виробництвом цілей:

громадянами, зокрема провідними селянські (фермерські) господарства, особисті підсобні господарства, садівництво, тваринництво, городництво;

господарськими товариствами та товариствами, виробничими кооперативами, державними та муніципальними унітарними підприємствами, іншими комерційними організаціями;

некомерційними організаціями, зокрема споживчими кооперативами, релігійними організаціями;

козацькими товариствами;

дослідно-виробничими, навчальними, навчально-дослідними та навчально-виробничими підрозділами науково-дослідних організацій, освітніх установсільськогосподарського профілю та загальноосвітніх установ;

громадами корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру та Далекого Сходу Російської Федераціїдля збереження та розвитку їх традиційного способу життя, господарювання та промислів.

2. Використання земель сільськогосподарського призначення або земельних діляноку складі таких земель, що надаються на період здійснення будівництва доріг, ліній електропередачі, ліній зв'язку (у тому числі лінійно-кабельних споруд), нафтопроводів, газопроводів та інших трубопроводів, здійснюється за наявності затвердженого проекту рекультивації таких земель для потреб сільського господарства без переведення земель сільськогосподарського призначення на землі інших категорій.

Для переведення земельного наділу з однієї категорії цільового призначення до іншої необхідно подати відповідне клопотання до відповідного виконавчого органу. Порядок подання та рішення щодо перекладу регулює Федеральний закон"Про переведення земель або земельних ділянок з однієї категорії в іншу".

юрист Мінгазов Юрій Саітгарійович тел. у Казані 8 905 31 20 250 адреса ел. пошти: [email protected]