Обобщение судебной практики рассмотрения споров с участием товариществ собственников жилья. Помощь в судебных спорах с тсж

Вначале определим подведомственность таких судебных споров - исковое заявление собственников помещений ТСЖ рассматривается судами общей юрисдикции, но если какой-либо правовой конфликт с ТСЖ возник в связи осуществления товариществом хозяйственной деятельности, такой конфликт рассматривается арбитражным судом. В первую очередь собственник жилья в ТСЖ должен подтвердить право на подачу такого иска, предоставив в суд документы, подтверждающие права собственности на помещение, квартиру в данном товариществе.
При рассмотрении различных судебных споров, связанных с деятельностью ТСЖ, решение суда во многом зависит от сбора необходимых документов, к примеру, при оспаривании решения общего собрания ТСЖ - это подтверждение права обжалования решения, не пропущен срок обжалования (6 месяцев), подтверждение или отрицание уведомления о проведении собрания и многое другое. Конечно, при другом правовом споре и документы будут другими, но, неоспоримо, составление искового заявления по любому вопросу с судебной претензией к ТСЖ лучше доверить грамотному юристу по жилищному праву , который и проконсультирует по существу вопроса.
При анализе судебной практики можно увидеть значительное количество обращений граждан в суд по вопросам ненадлежащего исполнения товариществом своих обязательств, ненадлежащего исполнения жилищных и коммунальных услуг, в таком случае истец может ссылаться на федеральный закон "О защите прав потребителей", но как уже было сказано, исход дела зависит от наличия всех необходимых документов и юридической грамотности истца, ну или наличия юриста.
Если у Вас остались вопросы, или Вы хотите получить консультацию по вопросу судебного разбирательства с ТСЖ, обращайтесь за юридической помощью, которую Вам готовы оказать наши

Деятельность ТСЖ: теория и практика

При переходе из статуса нанимателя жилого помещения в статус собственника лицо получает право на участие в управлении многоквартирным домом. Согласно закону, эта функция может реализовываться как владельцем лично, так и ТСЖ (товариществом собственников жилья).

С точки зрения законодательства картина достаточно привлекательна – владельцы квартир вправе решать широкий спектр вопросов, связанных с коммунальными услугами, управлением доходами и расходами, арендой общего имущества и др. Но на практике нередко возникают проблемы – размер коммунальных платежей и качество услуг не устраивают жильцов, что вынуждает их судиться с ТСЖ, требуя пересмотра оплаты.

Деятельность товариществ регулируется Жилищным кодексом. При урегулировании спорных вопросов с ТСЖ лучшим решением будет обратиться за профессиональной юридической помощью. Квалифицированные юристы Legal Support оказывают полный спектр услуг при разрешении споров в досудебном и судебном порядке. Специалисты, обладающие многолетним опытом работы в данной сфере, оказывают поддержку при возникновении вопросов любой сложности.

Когда следует подавать иск на ТСЖ?

Поводом для обращения в суд могут служить следующие случаи:

• у вас возникло подозрение, что товарищество крадет ваши средства или использует их не по назначению;
• существуют серьезные основания полагать, что товарищество нарушает закон;
• вас не устраивает качество предоставляемых услуг.

Если вы столкнулись с одной из вышеперечисленных проблем, мы поможем правильно оформить иск в суд на ТСЖ и представят ваши интересы в суде, добиваясь защиты ваших прав.

Следует помнить, что каждый собственник квартиры имеет полное право подавать иск к ТСЖ. Управление домом осуществляется от имени владельца жилого помещения, и именно с него взимается плата за коммунальные услуги, содержание дома, его ремонт и работу сотрудников товарищества. Это дает ему основание рассчитывать на качественное обслуживание.

Собственник вправе решать вопросы, касающиеся застройки придомовой территории, организации службы консьержей, парковки и др. Однако его мнение может не совпадать с точкой зрения других владельцев квартир и товарищества. Если в споре с ТСЖ не удается разрешить вопрос, можно попытаться восстановить справедливость в судебном порядке. Качественную помощь в этом деле можно получить в нашей компании – юристы приложат все усилия для того, чтобы добиться положительного результата.

Принятие решения об обращении в суд

При рассмотрении спора с ТСЖ в суде можно установить, насколько законными являются выставленные счета и повышение платы за коммунальные услуги. Помимо этого, в ходе судебного разбирательства можно определить, имеет ли товарищество законное право на существование. Согласно закону, обязательной предпосылкой для организации ТСЖ является заявление собственников. Помимо этого, каждый из последних обладает правом выхода из него в любое время, поэтому необходима регулярная проверка численности голосов.

Юристы Legal Support проводят консультирование по всем юридическим вопросам, связанным с ТСЖ, и оказывают правовую помощь на разных стадиях судебного разбирательства. Опытные специалисты подготовят иск в суд на ТСЖ и представят ваши интересы перед судьей, добиваясь защиты ваших законных прав.

При участии профессионалов судебные споры с ТСЖ – не такая уж неразрешимая задача, как может показаться рядовому гражданину. При любых нарушениях законодательства со стороны управляющего домом товарищества обращайтесь к нам – мы поможем защитить ваши интересы.

Комментарии ( 24 )

С 2008 года с женой плотно занимаемся темой ТСЖ. В Вашем случае судебная практика исходит из того, что раз услуги фактически оказывались Вы должны их оплатить. Скорее всего Председатель ТСЖ предоставляет в суд и договоры на оказание услуг. Выход один - проводить общее собрание и менять правление и председателя. Самое сложное это собрать информацию о собственниках и профинансировать эту процедуру. На дом из 60 квартир у нас ушло 25 000 рублей. Вы пишете что председатель упирается и информации не дает. Мы делали так: обращались в прокуратуру. Туда они приносили все документы (хотя это совсем необязательно, сначала у нас председатель и на прокуратуру плевал) и мы снимали копии из материалов проверки. Можно обратиться к председателю с письмом и попросить чтобы он предоставил Вам для ознакомления списки собственников и списки членов. А если он откажется или не ответит, то обжаловать его действия в суд (Это у нас получалось). Но нет гарантии что ТСЖ исполнит решение суда. У нас ТСЖ создавалось застройщиком, который "целовался" с губернатором и мэром и два года мы боролись с ветряными мельницами. А сейчас они поссорились и все начинает меняться. Или Вам надо дождаться когда вступят в силу поправки к ЖК, где обещают расширить полномочия местной власти и обратиться туда.

Ликвидация товарищества собственников жилья (ТСЖ) осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, а именно статьями 61 – 64 Гражданского кодекса РФ.
Под ликвидацией любого юридического лица следует понимать прекращение деятельности в связи с истечением срока, на который оно была создана, по решению общего собрания, вышестоящего органа (для государственных предприятий) или по решению суда.
Ликвидация товарищества собственников жилья возможна в нескольких случаях:
1. ТСЖ подлежит ликвидации по окончании срока, на который оно было создано.
2. Ликвидация ТСЖ возможна по решению собрания собственников жилья.
3. По решению суда, если при создании или при функционировании ТСЖ допускаются грубые нарушения действующего законодательства.
4. При сносе дома
Решение о ликвидации ТСЖ принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (п.п. 2 п. 1 статьи 145 Жилищного кодекса (ЖК). При этом согласно п. 2 статьи 141 ЖК общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если его члены не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В Вашем случае, оказанные услуги Вам придется оплатить.
В статье 143.1. Жилищного кодекса РФ расписаны все Ваши права, а именно:
1. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены данным Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.
2. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.
3. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:
1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
2) реестр членов товарищества;
3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
8) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
9) иные предусмотренные указанным Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.
По любому нарушению указанных прав обращайтесь в прокуратуру, полицию либо в суд.

Вы правы, что согласно ст. 141 они обязаны принять ршение о ликвидации. Но они скрывают что их меньше чем положено. А раз по закону они должны ликвидироваться, то следовательно они и не имеют законного права на дальнейшие выставления платежей.

ст. *155.6). Не являющиеся членами товарищества собственников жилья...в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья... плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги";в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья..
Причем, ТСЖ обязано заключать договора - ст.138 ЖК РФ, 445 ГК РФ, но этого не делает.
Кстати, недавно показывали по программе 1 канала - ЖКХ - УК предъявила Навке счет на 700 000, при этом она с ними не заключала договор - УК остались с носом...Нет осенований для платежа - отсутствие договора - проблемы УК, т.к. услуги оказываются на основании договора. А если вас не устраивает их услуга, почему вы должны ее принимать и платить?

Это все верно! Договор это добровольное соглашение сторон, раз Вы проживали и пользовались услугами, Вы обязаны оплатить услугу. Другой вопрос, какие требования заявит истец и какие доказательства предоставит суду по иску, такое решение и примет суд, в частности по стоимости услуг, в Вашем случае. Вы вправе предоставлять свои доказательства, указанные Вами выше. Пример с банками, посылают пластиковую карту по почте, Вы сняли деньги и потратили. В данном случае не заключен письменный договор о предоставлении кредита, но Вы выплачиваете денежные суммы по кредиту с учетом процентов. В Вашем случае, Вам ТСЖ предоставило услугу, Вы не отказывались от неё, а теперь не желаете платить. В любом случае необходимо платить за оказанные услуги, но какую сумму, установит суд, исследовав Ваши доказательства.

Сергей, вы не поняли суть вопроса, который нас интересует. Вопрос: возможно ли жильцам в ходе судебного разбирательства ссылаться на неправомерность выставления счетов на оплату коммунальных услуг в связи с незаконным продолжением существования ТСЖ и тем самым в ходе судебного заседания ходатайствовать перед судьей об обеспечении доказательств, что ТСЖ обладает более чем 50% членами ТСЖ.
А что же касается договора, то вы не совсем правы. Это не просто добровольное соглашение, ст.138 ЖК РФ, 445 ГК РФ - обязывают ТСЖ заключать договора, причем с включением обязательных пунктов согласно Закона о правилах предоставления коммунальных и др. услуг. Договора без включения указанных пунктов можно признать никчемными.

Два юриста, два мнения. Я Вас отлично понял, только Вы убеждены и хотите верить только себе. Пока ТСЖ существует, все его требования будут удовлетворены, конечно с учетом разумности и обоснованности. Все равно Вам придется платить по выставленным счетам, спор о сумме платежей Вы разрешите в суде. Вот так.

Дело в том, что ликвидировать ТСЖ должно само ТСЖ, т.е. они сами обязаны ликвидироваться если членов ТСЖ - меньшинство. А следовательно, с того момента, когда их стало меньше - их деятельность становится незаконной, и счета - тоже.

• Вообще не вижу смысла ликвидировать ТСЖ. Во-первых, это лучшая форма управления домом, если конечно нормальное правление и председатель. Во-вторых, все идет к тому, что все остальные формы себя изживают, причем это политика государства. В-третьих, легко сказать- ликвидировать. Кто этим будет заниматься? За какие деньги? А если там куча долгов или их создадут фиктивно причем очень быстро - подпишут пару, тройку актов выполненных работ. Раньше прокуратура писала, что создание, деятельность в том числе и финансово-хозяйственная ТСЖ это гражданско-правовые отношения и к ним не могут применяться меры прокурорского реагирования. Сейчас ситуация изменилась, после того, как президент обратил внимание на тему ТСЖ. Напишите письмо в прокуратуру, чтобы проверили финансово-хозяйственную деятельность. Напишите, что тарифы завышены и председатель объясняет это долговыми обязательствами перед третьими лицами. Проблему таким обращением Вы окончательно не решите, но если вздумаете переизбирать правление, то хоть будет информация и действительном положении финансовых дел.

  Андрей, спасибо за ваше участие, но в реалии нашему дому ТСЖ не нужно. Всего 100 квартир, содержать ТСЖ невыгодно, проще по новому законодательству избрать совет дома, платить напрямую коммунальные платежи, а обслуживание поручить любой управляющей компании

  Не знаю на 100%, но слышал, что вместо 307 сейчас будет действовать 354 Постановление и ТСЖ сможет обслуживать дом по схеме непосредственного управления: т.е. договоры с ресурсоснабжающими собственники смогут заключать сами, а ТСЖ будет "замыкать" отношения лишь в рамках ремонта и содержания общего имущества.
  В литературе много написано, что ТСЖ и управляющие компании (по прямой форме управления) банкротились ресурсоснабжающими организациями, т.к. на них сваливалась проблема сбора с собственников платы за коммуналку. Но если 354 Постановление решит эту проблему, то коммуналка уйдет по прямым договорам собственниками.
  Возможно для такой схемы потребуется общее собрание, но важно найти соответствующего председателя. Ведь по Вашей логике Совет дома тоже надо из кого-то избирать. А я думаю, что Ваша война с председателем перерастет в войну с УК. По-моему Совет дома это чисто декларативный орган. Посудите сами: в суд он обратиться не может, какие-то реальные рычаги давления на УК у него отсутствуют. Это некий аналог СТОСа, который предусмотрен ФЗ "О местном самоуправлении". У нас в Новокузнецке СТОСы организованы местной администрацией и по сути представляют собой "ряженых казачков", которые "типа в интересах граждан тут чё-то делают". А на самом деле через них мониторят ситуацию на местах и прокачивают нужные инициативы, раздувают их до нужного размера и потом называют законодательными инициативами (на местном уровне).
  Так что ТСЖ все - же лучше

Товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ, товарищество) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Такое определение дано в статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации () , являющегося в настоящее время основным законодательным актом, регламентирующим создание и деятельность товариществ собственников жилья, их права и обязанности, правовое положение членов товариществ, отношения по поводу общего имущества в многоквартирных домах, вопросы управления многоквартирными домами.

Федеральным законом от 29.12.04 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" () признан утратившим силу с 01.03.05 Федеральный закон от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" () , который в предшествовавший период регулировал вопросы организации и деятельности товариществ собственников жилья, отношения собственности в кондоминиуме (едином комплексе недвижимого имущества), управление им и его обслуживание. Многие положения Федерального закона от 15.06.96 N 72-ФЗ восприняты Жилищным кодексом Российской Федерации () , в том числе в неизмененном виде.

Особенностью настоящего обобщения, при составлении которого использованы материалы судебной практики Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (далее - ФАС СЗО) 2003 - 2006 гг., а также постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ), является то обстоятельство, что большое количество споров рассмотрено с применением Федерального закона "О товариществах собственников жилья", но поскольку, как указано выше, многие нормы Жилищного кодекса Российской Федерации фактически повторяют положения указанного Закона, актуальность наработок судебной практики сохраняет свое значение, а выявленные изменения представляют интерес и свидетельствуют об укреплении позиции товариществ собственников жилья в арбитражном процессе.

Следует отметить, что количество споров с участием товариществ собственников жилья сравнительно невелико (менее 0,5% от общего числа дел, рассмотренных кассационной инстанцией), однако с каждым годом возрастает число обращений товариществ собственников жилья в арбитражные суды с самостоятельными требованиями и случаев вовлечения их в процесс в качестве ответчиков, третьих лиц, заинтересованных лиц, в связи с чем естественен вывод о том, что количество дел с участием товариществ собственников жилья не уменьшится и в будущем.

Подведомственность дел с участием ТСЖ арбитражному суду

Товарищество собственников жилья создается по решению собственников помещений в многоквартирном доме, которые на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме принимают устав товарищества. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом; является юридическим лицом с момента его государственной регистрации; отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Соответствующие положения содержатся в статьях 135 () , 136 () Жилищного кодекса Российской Федерации, а также содержались в главе IV Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Также возможно создание ТСЖ в строящихся многоквартирных домах лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах (статья 139 Жилищного кодекса Российской Федерации () , статья 48 названного Закона); объединение нескольких товариществ собственников жилья (статьи 136 () , 142 () того же Кодекса, статья 46 указанного Закона).

Являясь юридическим лицом, товарищество собственников жилья вступает в различные правоотношения как частного, так и публичного характера, приобретает права, принимает на себя обязательства. Нарушение баланса интересов участников таких отношений может привести к обращению в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав. Для решения вопроса о том, может ли спор с участием ТСЖ быть рассмотрен арбитражным судом, необходимо оценить такой спор с точки зрения подведомственности.

Согласно статье 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации () арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности с участием организаций, индивидуальных предпринимателей, а в случаях, предусмотренных названным Кодексом, иными федеральными законами, и других лиц.

По своему статусу товарищество собственников жилья как юридическое лицо может быть участником арбитражного процесса. Однако для отнесения спора с участием ТСЖ к подведомственности арбитражного суда необходимо наличие такой составляющей, как экономический характер спора. В том случае, если установлено, что спорные правоотношения возникли вне сферы предпринимательской и иной экономической деятельности, а также отсутствуют основания для применения правил статьи 33 Арбитражного процессуального кодекса () Российской Федерации о специальной подведомственности, спор арбитражному суду не подведомствен, а возбужденное производство по делу подлежит прекращению.

Во-первых, к таковым следует отнести дела о создании, ликвидации товариществ собственников жилья, внесении изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, оспаривании соответствующих решений, действий, бездействия налоговых органов.

ТСЖ обратилось с заявлением о признании недействительным решения налогового органа об отказе в государственной регистрации изменений, не связанных с внесением изменений в учредительные документы. Оставляя в силе определение суда первой инстанции о прекращении производства по делу, кассационная инстанция привела следующее обоснование. Согласно статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации () товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В соответствии с частью первой статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации () арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Исходя из указанного правила Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 Постановления от 09.12.02 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" () разъяснил, что арбитражным судам подведомственны дела по спорам о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, об отказе в государственной регистрации, уклонении от государственной регистрации коммерческих организаций, а также иных организаций, деятельность которых связана с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Дела по спорам о создании, реорганизации и ликвидации, а также по спорам об отказе в государственной регистрации, уклонении от государственной регистрации других организаций (некоммерческих организаций, в том числе общественных объединений и организаций, политических партий, общественных фондов, религиозных объединений и др.), не имеющих в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли, не подлежат рассмотрению арбитражными судами. Настоящий спор связан с отказом в государственной регистрации изменений в сведения о юридическом лице - некоммерческой организации, поэтому не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, в соответствии со статьей 150 Арбитражного процессуального кодекса () Российской Федерации производство по делу должно быть прекращено (Постановление ФАС СЗО от 22.06.06 по делу N А56-4045/2006 ()).

Кассационная инстанция оставила без изменения постановление апелляционной инстанции о прекращении производства по делу по заявлению ТСЖ-1 к налоговому органу о признании недействительным решения о регистрации ТСЖ-2 исходя из следующего. Согласно уставу ТСЖ-2 является некоммерческой организацией, добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений и создано в целях реализации и защиты прав названных собственников. В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" товарищество является некоммерческой организацией, представляющей собой форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме. Поскольку согласно статье 51 Гражданского кодекса Российской Федерации () создание юридического лица определяется моментом его регистрации, то спор о признании недействительным решения о регистрации некоммерческой организации является спором о создании некоммерческой организации. Апелляционная инстанция правильно применила нормы процессуального права - статьи 27 () , 29 () и 33 () Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснение, содержащееся в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.02 () , и на этом основании сделала правомерный вывод о неподведомственности арбитражному суду дела об оспаривании решения о регистрации товарищества собственников жилья как некоммерческой организации, в связи с чем обоснованно отменила решение суда первой инстанции и прекратила производство по делу. Отклоняя доводы ТСЖ-1, кассационная инстанция указала, что факт заключения некоммерческой организацией договоров, необходимых для осуществления ее уставной деятельности, и ее участие в гражданских правоотношениях влекут возможность рассмотрения арбитражным судом спора, который может вытекать из исполнения таких договоров или из соответствующих гражданско-правовых отношений, что не влечет подведомственности арбитражному суду спора о создании или ликвидации некоммерческой организации (Постановление ФАС СЗО от 15.03.04 по делу N А56-18524/03 ()).

По аналогичным основаниям прекращено производство по делу по заявлению налогового органа к ТСЖ о ликвидации товарищества собственников жилья (Постановление ФАС СЗО от 24.11.03 по делу N А56-4354/03 ()).

Во-вторых, к спорам, не подведомственным арбитражному суду, могут быть отнесены дела об оспаривании решений органов управления товариществ собственников жилья (общего собрания членов товарищества, правления товарищества) по организационным, иным вопросам неэкономического характера.

Организация обратилась в арбитражный суд с иском к ТСЖ о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ от 01.03.03. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, отказано в иске как заявленном лицом, не являющимся членом ТСЖ и потому не имеющим права на обжалование решений его собрания, не затрагивающих прав истца. Проверив законность данных судебных актов, кассационная инстанция пришла к выводу о необходимости их отмены с прекращением производства по делу за неподведомственностью спора арбитражному суду. Предметом спора по данному делу является действительность решения собрания членов ТСЖ - некоммерческой организации, действующей в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья". Истец, как следует из его устава, является не имеющей членства автономной некоммерческой организацией, преследующей общественно полезные цели и учрежденной на основе добровольных взносов учредителей, правовое положение которой определяется ее уставом, Гражданским кодексом Российской Федерации () и Федеральным законом "О некоммерческих организациях" () . Таким образом, субъектами спорных правоотношений являются некоммерческие организации, объектом спора - решение органа одной из сторон, принятое по организационным вопросам. Поскольку спор возник по поводу законности принятых собранием членов ТСЖ решений, спорные правоотношения характеризуются как возникшие вне сферы предпринимательской или иной экономической деятельности сторон. Спор о действительности решений органа товарищества не является экономическим и не подлежит рассмотрению арбитражным судом (Постановление ФАС СЗО от 02.02.04 по делу N А13-4683/03-24 ()).

В-третьих, не рассматриваются арбитражным судом такие споры, стороной которых выступают граждане (жильцы многоквартирных домов, владельцы помещений, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя) и к которым не применяются правила о специальной подведомственности.

ТСЖ обратилось с иском к гражданке Ю. о взыскании задолженности по квартирной плате. Определением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, производство по делу прекращено на основании пункта 1 части первой статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации () как не подлежащему рассмотрению в арбитражном суде. Кассационная инстанция оставила указанные судебные акты в силе, сославшись на следующее. В соответствии с главой 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации () арбитражным судам подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, возникающие из гражданских, административных и иных публичных правоотношений, с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном порядке. Споры с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. В соответствии со статьей 33 Кодекса () , предусматривающей специальную подведомственность дел арбитражным судам, арбитражные суды рассматривают отдельные категории споров независимо от субъектного состава участвующих в деле лиц. Требования ТСЖ о взыскании задолженности по квартирной плате с физического лица не относятся к тем, рассмотрение которых в арбитражном суде предусмотрено в статье 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, арбитражный суд правильно применил пункт 1 части первой статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и прекратил производство по делу (Постановление ФАС СЗО от 06.08.03 по делу N А56-4889/03 ()).

Однако в ряде случаев суды приходят к ошибочным выводам о наличии оснований для прекращения производства по делам с участием товариществ собственников жилья.

В соответствии со статьей 137 Жилищного кодекса Российской Федерации () товарищество собственников жилья вправе заключать договоры, выполнять работы и предоставлять услуги, распоряжаться имуществом, принадлежащим товариществу, предоставлять в пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, надстраивать и перестраивать часть такого имущества, застраивать прилегающий к дому выделенный земельный участок, совершать иные, отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Статьей 152 названного Кодекса () установлено, что для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью. К видам хозяйственной деятельности, которыми может заниматься товарищество собственников жилья, отнесены: обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Сходные положения содержались в статье 41 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

В том случае, если спор с участием товарищества собственников жилья возник в связи с осуществлением им экономической (хозяйственной) деятельности, такой спор подлежит рассмотрению арбитражным судом.

ТСЖ обратилось с заявлением к главе теруправления административного района о признании недействительным распоряжения об использовании помещения в жилом доме. Определением суда первой инстанции производство по делу прекращено. Постановлением апелляционной инстанции определение оставлено без изменения. Кассационная инстанция отменила указанные судебные акты с передачей дела в арбитражный суд первой инстанции для рассмотрения по существу. Оспариваемым распоряжением передано в аренду третьему лицу нежилое помещение (подвал жилого дома) под досугово-развлекательный центр сроком на 10 лет. ТСЖ сослалось на то, что оспариваемое распоряжение нарушает его права, поскольку спорное помещение является общим имуществом кондоминиума. В соответствии со статьей 4 Федерального конституционного закона Российской Федерации "Об арбитражных судах в Российской Федерации" () , статьей 1 Арбитражного процессуального кодекса Российской () Федерации арбитражный суд осуществляет правосудие в сферепредпринимательской и иной экономической деятельности. В соответствии с пунктом 2 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации () арбитражные суды рассматривают дела об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации () граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемые ненормативные правовые акты не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают ихправа и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. ТСЖ является юридическим лицом, зарегистрировано и включено в государственный реестр юридических лиц. В соответствии со статьей 41 Закона "О товариществах собственников жилья" и уставом товарищества для достижения уставных целей ТСЖ вправе сдавать в аренду либо внаем недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума и находящееся в собственности ТСЖ, то есть осуществлять экономическую деятельность. Наличие у заявителя статуса юридического лица, а также того обстоятельства, что спор связан с осуществлением экономической деятельности, достаточно для отнесения спора к компетенции арбитражного суда (Постановление ФАС СЗО от 22.06.04 по делу N А56-38698/03 ()).

Оценка полномочий лиц, действующих от имени ТСЖ

Как юридическое лицо товарищество собственников жилья действует через свои органы. В соответствии со статьями 144 () , 145 () , 147 () Жилищного кодекса Российской Федерации органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и избираемое им правление товарищества, последнее избирает из своего состава председателя. Согласно статье 149 () названного Кодекса председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, выполняет иную деятельность. Похожие нормы содержались в статье 38 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

При рассмотрении арбитражным судом дел с участием товариществ собственников жилья важное значение имеет оценка полномочий председателей при их обращении в суд, заключении договоров, совершении юридически значимых действий.

Кассационная инстанция поддержала выводы апелляционной инстанции, отменившей определение суда первой инстанции об оставлении без рассмотрения заявления ТСЖ как подписанного неуполномоченным лицом и направившей дело в тот же арбитражный суд для рассмотрения по существу, учитывая следующие обстоятельства. Поданное в арбитражный суд заявление ТСЖ подписано председателем правления товарищества А. Исходя из протокола заседания правления ТСЖ от 26.08.04 в связи с нарушением прав товарищества А. поручено обратиться с жалобами в правоохранительные органы, в арбитражный суд, в орган исполнительной власти. Согласно статье 38 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" председатель правления товарищества собственников жилья подписывает от имени товарищества платежные документы и совершает сделки. По смыслу названной статьи именно председатель правления является лицом, уполномоченным выступать от имени товарищества без доверенности, в том числе, имеет право подписывать заявления, подаваемые в арбитражный суд в защиту интересов последнего. Решение собрания домовладельцев от 15.07.04, на нелегитимность которого указывала сторона спора в подтверждение отсутствия у А. полномочий на обращение в арбитражный суд, в судебном порядке не оспорено. Всесторонняя оценка обстоятельств проведения указанного собрания домовладельцев не может быть дана в рамках настоящего дела, поскольку выводы суда относительно законности названного решения собрания могут непосредственно затронуть права и охраняемые законом интересы лиц, не участвующих в настоящем деле. Из материалов дела усматривается и не оспаривается, что в момент вынесения определения об оставлении заявления без рассмотрения полномочия А. как председателя правления ТСЖ были подтверждены надлежащим образом. Таким образом, в ходе судебного разбирательства волеизъявление ТСЖ относительно оспаривания действий государственного органа было выражено лицом, полномочия которого не вызывают сомнений. При таких обстоятельствах оставление заявления ТСЖ без рассмотрения противоречит целям правосудия (Постановление ФАС СЗО от 14.07.05 по делу N А56-19/2005 ()).

Напротив, то обстоятельство, что при подаче апелляционной и кассационной жалоб от имени ТСЖ лицо, подписавшее жалобы как председатель правления товарищества, соответствующих полномочий не имело, послужило основанием для прекращения производства по жалобам. В подтверждение своих полномочий как председателя правления товарищества Г., подписавший жалобы, представил выписку из протокола заседания правления от 26.05.05. Однако согласно выпискам из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 23.03.05 и на 11.08.05 председателем правления товарищества является Б., избранный правлением ТСЖ на заседании 04.03.05. Выписка из протокола заседания правления ТСЖ от 26.05.05 не соответствует выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 11.08.05. Таким образом, полномочий на подписание апелляционной и кассационной жалоб от имени товарищества у Г. не имелось (Постановление ФАС СЗО от 19.12.05 по делу N А56-42873/04 ()).

Согласно статье 53 Гражданского кодекса Российской Федерации () юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Соответственно, действия председателя правления товарищества собственников жилья могут признаваться действиями самого товарищества и привлечение последнего к участию в деле по спору, возникшему в связи с совершением таких действий, в качестве ответчика является правомерным.

Общество обратилось с иском к ТСЖ и ООО об обязании ответчиков не чинить истцу препятствий в пользовании арендуемым нежилым помещением. Решением суда исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение изменено: исковые требования к ТСЖ удовлетворены, в иске к ООО отказано. Кассационная инстанция постановление апелляционной инстанции оставила без изменения, указав следующее. Согласно статьям 304 () , 305 () Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. При этом лицо, обратившееся с негаторным иском, должно представить бесспорные доказательства принадлежности ему имущества на праве собственности или ином вещном праве, а также совершения неправомерных действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества, ответчиком. Судом установлено, что Общество занимает нежилое помещение на основании договора аренды, заключенного с КУГИ. Спорное помещение находится в подвале жилого дома, используется под кафе и имеет два входа. В октябре 2002 г. при проведении работ по сносу складских помещений во дворе дома был забетонирован основной вход в арендуемое истцом помещение. Из материалов дела следует, что препятствия в осуществлении указанных работ чинились в том числе со стороны С., являющейся председателем правления ТСЖ. С учетом положений статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации () суд апелляционной инстанции, всесторонне и полно исследовав материалы дела и дав им надлежащую оценку, пришел к правильному выводу о том, что Общество доказало нарушение его прав в пользовании спорным нежилым помещением именно ответчиком. Довод ТСЖ об отсутствии у Общества соответствующего разрешения и необходимых согласований для проведения строительных работ на земельном участке, входящем в состав кондоминиума, кассационной инстанцией отклонен, поскольку их отсутствие не является основанием для препятствования истцу пользоваться нежилым помещением, которое он занимает как титульный владелец (Постановление ФАС СЗО от 28.01.04 по делу N А56-5257/03 ()).

Действительность сделок, совершенных товариществом собственников жилья, и, соответственно, обоснованность исковых требований по спорам об обязании ТСЖ исполнить принятые на себя договорные обязательства также зависят от оценки полномочий лиц, действовавших при заключении договоров от имени товарищества.

ЗАО обратилось с иском к ТСЖ о взыскании задолженности по договору уступки права требования от 03.02.04 и пеней за просрочку платежа. Определением от 15.11.04 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен П. Решением в удовлетворении исковых требований отказано. Кассационная инстанция оставила без изменения решение суда, указав следующее. В соответствии с подпунктом 1 пункта первого статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации () гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Обязанность ТСЖ по оплате приобретенного права требования вытекает из договора от 03.02.04. Вместе с тем из материалов дела усматривается, что указанный договор от имени ТСЖ был заключен П. Согласно уставу ТСЖ постоянно действующим исполнительным органом товарищества является правление, председателем которого, как видно из протокола заседания правления от 21.05.03, был избран Л. Таким образом, П. не обладал полномочиями на совершение спорной сделки. В соответствии с пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации () при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Из материалов дела не усматривается намерений ответчика одобрить спорную сделку. ТСЖ обязательств по договору от 03.02.04 в указанные в нем сроки не выполнило. Данные обязательства не были исполнены и после направления истцом соответствующей претензии. В представленном отзыве на исковое заявление названный договор ответчиком также не одобряется. В материалах дела нет данных, свидетельствующих о признании иска. Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что вэтом случае договор считается заключенным от имени и в интересах гражданина П., поэтому ТСЖ является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу (Постановление ФАС СЗО от 14.04.05 по делу N А66-7317/2004 ()).

ТСЖ как представитель собственников помещений

многоквартирного дома

При рассмотрении арбитражным судом споров с участием товариществ собственников жилья важно решить вопрос о том, является ли ТСЖ надлежащим истцом или ответчиком по заявленным требованиям, выступает ли оно фактически стороной спора, вправе ли представлять и защищать интересы домовладельцев в конкретных судебных спорах. Зачастую участники споров ссылаются на необходимость прекращения арбитражным судом производства по делу с участием ТСЖ либо отказа в иске, указывая на отсутствие у товарищества собственного материально-правового интереса в деле. Судебная практика в данном вопросе не совсем однородна, однако возможно выявить следующие направления.

Нормы Жилищного кодекса Российской Федерации () , а также положения ранее действовавшего Федерального закона "О товариществах собственников жилья" наделяют ТСЖ правами и обязанностями по осуществлению деятельности по управлению комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечению эксплуатации этого комплекса, владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, заключению сделок и совершению иных отвечающих целям и задачам товарищества действий.

Согласно пункту 8 статьи 138 названного Кодекса () товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Статьей 31 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" на ТСЖ возлагалась обязанность в случаях, предусмотренных законодательством, уставом товарищества, представлять интересы членов товарищества в жилищных отношениях, отношениях собственности, а также в иных отношениях с третьими лицами.

Таким образом, ТСЖ признается представителем собственников помещений в многоквартирном доме, действует в их интересах, при этом приобретает самостоятельные права и обязанности, связанные с осуществлением им своей деятельности, а нарушение таких прав либо неисполнение обязанностей может послужить основанием для обращения в арбитражный суд для разрешения спора, стороной которого вправе выступать именно ТСЖ.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права судебные акты об отказе в удовлетворении требований ТСЖ о признании недействительными распоряжений префекта по вопросам предоставления земельных участков и направил дело на новое рассмотрение. Обращаясь с иском в защиту интересов домовладельцев, ТСЖ сочло указанные распоряжения префекта незаконными и нарушающими права домовладельцев. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявленного требования, поскольку товарищество не представило доказательства нарушения его прав и законных интересов изданием оспариваемых ненормативных актов. Кроме того, суды установили, что эти распоряжения изданы префектурой в пределах предоставленных полномочий в отношении земельных участков, свободных от каких-либо обременений. Надзорная инстанция, сославшись на статью 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", пункт 1 статьи 135 () , пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации () , указала, что ТСЖ участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в домах, расположенных по спорному адресу. В силу статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" () земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Домовладельцы, являющиеся членами ТСЖ, претендовали на получение земельного участка, расположенного по указанному адресу, но не получили его. Между тем иные лица (два ООО) на основании оспариваемых распоряжений получили в аренду земельные участки по спорному адресу. При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии нарушения прав заявителя изданием указанных распоряжений не соответствует обстоятельствам дела и действующему законодательству. Отказывая в признании недействительными распоряжений префекта, суды не проверили в полной мере их законность (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.06.06 по делу N 1821/06 ()).

ТСЖ, обжалуя решение суда первой и Постановление () апелляционной инстанций о взыскании с него неосновательного обогащения в связи с неоплатой работ по переносу труб горячего водоснабжения и теплоснабжения за пределы нежилого помещения, ссылалось на то, что является ненадлежащим ответчиком по заявленному требованию, поскольку помещение, в котором истец выполнил работы, а также тепловые и водопроводные трубы, перенос которых осуществил истец, не находятся в собственности ТСЖ. Кассационная инстанция поддержала состоявшиеся по делу судебные акты и отклонила доводы ТСЖ, сославшись на статьи 135 () , 137 () , 138 () Жилищного кодекса Российской Федерации, указав, что поскольку работы по замене и переносу труб в подвальном помещении многоквартирного дома выполнены истцом по согласованию с ТСЖ, представляющим интересы собственников помещений в доме, а результат работ принят товариществом и остался в его распоряжении, суд правомерно удовлетворил требованиео взыскании с ТСЖ неосновательного обогащения в размере стоимости работ, факт выполнения и размер стоимости которых подтверждены материалами дела (Постановление ФАС СЗО от 06.10.06 по делу N А56-16792/2005 ()).

Порядок, в соответствии с которым осуществляется управление многоквартирными домами, регламентирован разделом VIII Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно статье 161 указанного Кодекса () собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, среди которых названо управление товариществом собственников жилья. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Похожий порядок предусматривался и Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".

Следовательно, если в установленном порядке принято решение об управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, ТСЖ действует в интересах всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, отказано в иске ТСЖ к ОАО об обязании ответчика не чинить препятствий в пользовании и распоряжении нежилыми служебными помещениями в жилом доме. Отказывая в иске суд исходил из того, что поскольку ТСЖ объединяет только часть домовладельцев, оно не вправе заявлять требования, касающиеся имущества, находящегося в общей долевой собственности всех домовладельцев, без предварительного согласования вопросов владения и пользования общим имуществом со всеми домовладельцами. Кассационная инстанция отменила данные судебные акты и передала дело на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда, указав следующее. С учетом положений статей 20, 22 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" ТСЖ, созданное на основании решения общего собрания домовладельцев, обязательного в том числе и для домовладельцев, не участвовавших в голосовании, может считаться организацией, уполномоченной всеми домовладельцами на управление домом. Исходя из упомянутых правовых норм ТСЖ вправе предъявлять требования, вытекающие из отношений, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией жилого дома. Вывод суда об отсутствии у ТСЖ права на предъявление иска в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности, является ошибочным (Постановление ФАС СЗО от 19.05.05 по делу N А56-31450/04 ()).

Особенностями характеризуются дела, в рамках которых заявлены требования о признании права собственности на объекты, расположенные в жилом доме, на общее имущество многоквартирного дома, оспаривается существование зарегистрированного права собственности на такое имущество. По названной категории дел, как свидетельствует судебная практика, ТСЖ не признавалось надлежащим субъектом спора либо указывалось на необходимость привлечения к участию в деле лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме.

ЗАО обратилось с иском к ТСЖ о признании права собственности на помещение для хозяйственных нужд в подвальном этаже жилого дома. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано со ссылкой на статьи 289 () , 290 () Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым общее имущество дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир. Кассационная инстанция поддержала данные судебные акты, указав следующее. Право собственности на долю в общем имуществе дома принадлежит собственникам квартир в многоквартирном доме. Из материалов дела следует, что собственниками квартир в жилом доме являются граждане - физические лица, а в производстве суда общей юрисдикции имеется исковое заявление граждан к ТСЖ о признании права собственности на долю в подвальном помещении спорного дома с привлечением ЗАО к участию в деле в качестве третьего лица. Таким образом, имеется спор о праве на спорные подвальныепомещения, в котором участвуют физические лица, и данный спор в соответствии с правилами подведомственности находится на рассмотрении в суде общей юрисдикции. Как следует из Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент рассмотрения настоящего дела в судах первой и апелляционной инстанций, товарищество собственников жилья участником долевой собственности на общее имущество дома не является, а является некоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев, созданной ими для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме. Таким образом, исковые требования ЗАО о признании права собственности на подвальные помещения в многоквартирном жилом доме к данному ответчику (товариществу собственников жилья) не подлежали удовлетворению (Постановление ФАС СЗО от 01.04.05 по делу N А56-15485/04 ()).

По аналогичному основанию оставлены без изменения решение суда первой и постановление апелляционной инстанций об отказе в иске ООО к ТСЖ о признании права собственности на электроустановку, наружные электрические сети, сети водопровода и канализации, включая помещение водомерного узла жилого здания. Кассационная инстанция сослалась на то, что спорное имущество предназначено для обслуживания всего дома и находится в долевой собственности всех лиц, обладающих правом собственности на помещения в этом доме; ТСЖ правом собственности на общее имущество дома не обладает, а лишь наделено полномочиями по управлению и эксплуатации общим имуществом домовладельцев (Постановление ФАС СЗО от 24.05.06 по делу N А05-8203/04-24 ()).

Направляя на новое рассмотрение дело по иску ТСЖ к ЗАО о признании права собственности членов ТСЖ на расположенные в подвале жилого дома помещения и кладовые, признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности ЗАО на данные объекты и соответствующих им записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кассационная инстанция указала следующее. Недостаточно обосновано право ТСЖ на предъявление иска о признании за домовладельцами, входящими в товарищество, права общей долевой собственности на подвальные помещения. Отношения собственности характеризуются индивидуализацией не только объекта, но и субъекта собственности, определенностью круга лиц, являющихся сособственниками. В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации () право общей долевой собственности на общие помещения дома принадлежит всем собственникам квартир в многоквартирном доме, а не только участвовавшим в создании ТСЖ (Постановление ФАС СЗО от 24.12.04 по делу N А26-6465/03-112).

Общее имущество многоквартирных домов

Много споров, рассматриваемых арбитражным судом, касается общего имущества многоквартирных домов, владения, пользования, распоряжения таким имуществом, его обслуживания, эксплуатации.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации () собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Статья 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" определяла понятие кондоминиума, которым признавался единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Статьей 7 того же Закона предусматривалось, что общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

ТСЖ обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Департамента в предоставлении земельного участка, на котором расположено жилое здание, входящее в состав кондоминиума, в общую долевую собственность домовладельцев и обязании Департамента совершить необходимые действия. В обоснование данного отказа указывалось, что рассмотрение вопроса о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность домовладельцев возможно только после представления акта разрешенного использования земельного участка, ввиду непредставления такого акта возможно оформление земельно-правовых отношений на земельный участок на условиях краткосрочной аренды. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявленных требований отказано. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации отменил указанные судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и передал дело на новоерассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, указав следующее. Спор между сторонами возник не по поводу вновь предоставляемого земельного участка, а в отношении участка, занятого жилым домом, собственники квартир в котором организовали товарищество собственников жилья. В силу статьи 4 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего в период возникновения спора, жилой дом, помещения в котором принадлежат не менее чем двум домовладельцам, признается кондоминиумом. Статья 7 названного Закона предусматривает, что общим имуществом в кондоминиуме являются и прилегающие земельные участки в установленных границах. Согласно статье 8 Закона общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Аналогичная норма содержится в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, который введен в действие с 01.03.05. Пункт 4 статьи 11 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" устанавливает, что передача в собственность бесплатно нормативной части земельного участка осуществляется государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством. При таких обстоятельствах следует признать, что отказ в оформлении такого права по мотиву отсутствия у домовладельцев акта разрешенного использования земельного участка противоречит законодательству (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.05.06 N 781/06 ()).

Земельный участок, на котором расположен жилой дом, относится к общему имуществу собственников помещений в доме. Возведение без получения необходимых разрешений построек на таком участке является неправомерным, а товарищество собственников жилья вправе требовать устранения нарушенных прав.

ТСЖ обратилось с иском к ООО об обязании ответчика снести самовольные постройки в арочном проеме жилого дома. Решением иск удовлетворен частично. Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено в части отказа в иске, заявленные требования удовлетворены. Материалами дела подтверждено, что по спорному адресу зарегистрирован кондоминиум. Согласно паспорту домовладения в состав кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества вошли 5-этажный дом с подвалом и мансардой и земельный участок. Входящее в состав кондоминиума нежилое помещение 1-Н, расположенное в подвале упомянутого дома, занимает с 1991 г. ООО на основании договора аренды с КУГИ, что подтверждается материалами дела и объяснениями сторон. Вход в помещение 1-Н, используемое ООО под кафе, со стороны арочного проезда оборудован приямком на 4 ступени вниз, металлической решеткой, металлическими столбами, фанерной перегородкой. Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с 1991 г. ООО арендовало указанное помещение, имеющее лишь вход (бывшее окно) со стороны арочного проема, а произведенные впоследствии работы по созданию приямка, металлического ограждения, решетки, фонарных столбов, фанерной перегородки произведены без соответствующих согласований и разрешений. Отсутствие разрешительной документации на производство указанных работ подтверждается материалами дела, которым суд апелляционной инстанции дал надлежащую правовую оценку. Суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции в части отказа в иске и удовлетворил заявленные требования в полном объеме, поскольку земельный участок, на котором возведены спорные сооружения, относится к общему имуществу домовладельцев. Соответственно возведение этих сооружений без согласия всех домовладельцев и при отсутствии разрешительной документации на производство работ нарушает права истца. Нарушенное право подлежит устранению путем восстановления ситуации, существовавшей до нарушения права (Постановление ФАС СЗО от 20.04.04 по делу N А56-17105/03 ()).

В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации () собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме; доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правовые нормы о возложении на домовладельцев бремени расходов на содержание и ремонт общего имущества содержались в статье 16 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.06 N 491 () утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

ТСЖ вправе требовать от собственника помещений в многоквартирном доме исполнения обязательств по участию в расходах на содержание общего имущества пропорционально его доле, а также может заключить договор с лицом, занимающим помещение в многоквартирном доме, об участии в расходах на содержание и ремонт общего имущества.

ТСЖ обратилось с иском к ООО о взыскании задолженности по договору о долевом участии в расходах на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме, предоставление коммунальных услуг. Решением иск удовлетворен в полном объеме. Постановлением апелляционной инстанции решение изменено. С ответчика в пользу истца взыскана меньшая сумма с учетом частичного погашения суммы долга ответчиком. Как видно из материалов дела, стороны заключили договор о долевом участии в расходах на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме, предоставление коммунальных услуг. По условиям данного договора истец обязан обеспечить предоставление ООО выполнения работ по техническому обслуживанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме за установленную плату. Доля ООО в расходах на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме пропорциональна доле арендуемого им помещения. Объем оказанных услуг, их размер подтверждены представленными документами, актами выполненных работ, соответствующими расчетами. Стоимость услуг по техническому обслуживанию также подтверждена материалами дела. Расчет потребления холодной воды произведен истцом в соответствии с условиями договора и с учетом показаний домового счетчика. Какие-либо документы, опровергающие правильность расчетов истца, в материалы дела не представлены. В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации () каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. При таких обстоятельствах взыскание с ответчика задолженности является правомерным (Постановление ФАС СЗО от 21.04.05 по делу N А56-14606/04 ()).

Товарищество собственников жилья не должно препятствовать использованию помещений, расположенных в многоквартирном доме, право собственности на которые зарегистрировано за другими лицами. ТСЖ не вправе ссылаться, что такие объекты находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, если зарегистрированное право собственности не оспорено в судебном порядке и спор не разрешен в пользу участников общей долевой собственности.

ООО обратилось с иском к ТСЖ об устранении препятствий в пользовании и владении нежилым помещением в жилом доме путем обязания ответчика освободить указанное помещение. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены. Кассационная инстанция оставила состоявшиеся по делу судебные акты в силе, сославшись на следующее. ООО является арендатором спорного нежилого помещения по договору с КУГИ. Судом установлено, что ТСЖ препятствует истцу в использовании указанного помещения. ТСЖ считает, что спорное помещение является общей долевой собственностью домовладельцев в кондоминиуме, в связи с чем КУГИ не вправе сдавать его в аренду. Материалами дела подтверждается, что на спорное помещение зарегистрировано право государственной собственности города Санкт-Петербурга. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" () государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация права собственности города Санкт-Петербурга на данное помещение до настоящего времени не оспорена. При таких обстоятельствах суд обоснованно исходил из того, что арендованное истцом помещение является государственной собственностью города Санкт-Петербурга. КУГИ как специально уполномоченный собственником орган правомерно передал его в аренду. В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации () право истребовать имущество из чужого незаконного владения (статья 301 названного Кодекса ()), право требовать устранения всяких нарушений права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 того же Кодекса ()), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненногонаследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. ООО владеет указанным выше помещением на основании договора аренды. Следовательно, в соответствии со статьей 305 упомянутого Кодекса истец как титульный владелец имущества вправе требовать устранения чинимых ему препятствий в пользовании данным помещением (Постановление ФАС СЗО от 28.07.04 по делу N А56-25459/03 ()).

Иски к строительным организациям

Как указывалось выше, основными функциями товарищества собственников жилья является управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации, владение, пользование, распоряжение в установленных пределах общим имуществом в многоквартирном доме.

В судебной практике имеются дела, в рамках которых ТСЖ обращаются с исками к строительным организациям об устранении допущенных при строительстве многоквартирных домов и выявленных в процессе их эксплуатации недостатков. Для решения вопроса об обоснованности заявленных требований важна оценка обстоятельств ввода в эксплуатацию спорных объектов. То обстоятельство, что объект принят в эксплуатацию без замечаний, выполнен в соответствии с утвержденным проектом, а соответствующие акт, решение приемочной комиссии не признаны недействительными, может послужить основанием для отказа в иске.

ТСЖ обратилось с иском к ФГУП и ООО об обязании устранить недостатки, допущенные при строительстве тепловых сетей жилого дома. В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены ОАО и ЖСК. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. Кассационная инстанция оставила данные судебные акты без изменения. Из материалов дела следует, что ЖСК и ФГУП заключили договор от 02.02.01 на выполнение работ по строительству жилого дома. Работы выполнялись в соответствии с проектной документацией, разработанной ОАО и ООО. Согласно акту от 25.12.02 жилой дом выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам и введен в эксплуатацию; коммуникации обеспечивают нормальную эксплуатацию объекта и приняты пользователями - эксплуатационными организациями. ЖСК и ТСЖ заключили соглашение от 05.01.04 о передаче в безвозмездное пользование ТСЖ мест общего пользования, служебных помещений, водомерных и тепловых узлов, иного имущества. Основанием для обращения ТСЖ в арбитражный суд с настоящим иском послужило обнаружение в процессе эксплуатации жилого дома недостатков, в результате которых температура в жилых помещениях в зимнее время не достигает +10 градусов Цельсия. Отказывая в иске, суд пришел к выводу об отсутствии нарушений строительных норм и правил при строительстве жилого дома, указав на акт приемки, которым дом принят в эксплуатацию без замечаний. Апелляционная инстанция сослалась также на экспертное заключение, согласно которому система наружного теплоснабжения жилого дома соответствует проекту наружного теплопровода. В кассационной жалобе ТСЖ ссылалось на ненадлежащую оценку судом доказательств по делу. В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации () арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которыене были установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими. Переоценка имеющихся в деле доказательств находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции. Кроме того, иск заявлен ТСЖ на основании статей 723 () и 754 Гражданского кодекса Российской Федерации () , регулирующих отношения между заказчиком и подрядчиком по поводу ненадлежащего качества работ. ТСЖ не являлось заказчиком работ, устранение недостатков которых является предметом спора, следовательно, ТСЖ не вправе предъявлять требования по указанным правовым основаниям (Постановление ФАС СЗО от 28.07.06 по делу N А56-33647/04 ()).

Необходимость выполнения строительных, ремонтных работ комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома, составления проектной, иной документации влечет заключение товариществами собственников жилья договоров подряда со сторонними организациями, а споры, связанные с неисполнением либо ненадлежащим исполнением таких договоров, рассматриваются арбитражным судом.

ООО обратилось с иском к ТСЖ о взыскании задолженности по договору от 19.02.04 и пеней. ТСЖ подало встречный иск о признании договора недействительным. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Кассационная инстанция оставила состоявшиеся по делу судебные акты в силе. По договору от 19.02.04 ООО обязалось провести экспертизу проекта жилого дома и составить проектно-сметную документацию указанного объекта, а ТСЖ - оплатить эти услуги в порядке и в сроки, предусмотренные в названном договоре. Обращаясь с иском, ООО указало, что работы полностью выполнены и сданы по акту от 10.05.04. Исходя из содержания договора суд квалифицировал его как договор подряда и пришел к выводу, что ООО выполнило только сводный сметный расчет стоимости строительства, а экспертиза и составление проектной документации фактически не выполнены, акт от 10.05.04 содержит недостоверные сведения о выполнении всех работ по договору. Апелляционная инстанция указала, что поскольку ООО не выполнило весь объем работ, предусмотренный договором, у ТСЖ не возникло обязательств по оплате работ. Статьей 711 Гражданского кодекса Российской Федерации () предусмотрено, что заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок. Договором от 19.02.04 предусмотрено, что исполнитель обязуется передать заказчику все полученное в результате исполнения его поручения по акту приема-передачи. Однако исполнение ООО данного условия договора не подтверждено, в связи с этим не установлено нарушения обязательств со стороны ТСЖ по оплате выполненных работ (Постановление ФАС СЗО от 01.07.05 по делу N А56-29135/04 ()).

Договоры о поставке энергии, предоставлении

коммунальных услуг

В соответствии со статьей 137 Жилищного кодекса Российской Федерации () товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. Нормы о праве ТСЖ заключать договоры содержались и в статье 29 Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Неоплата поставленной энергии, оказанных коммунальных услуг является основанием для предъявления к ТСЖ требований о взыскании задолженности.

МУП обратилось с иском к ТСЖ о взыскании задолженности по оплате тепловой энергии, потребленной на нужды жилых и нежилых помещений. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, взыскана задолженность за тепловую энергию, отпущенную на нужды жилых помещений, в остальной части иска отказано. Кассационная инстанция оставила данные судебные акты без изменения, указав следующее. Между МУП и ТСЖ заключен договор, по которому истец обязался отпускать, а ответчик - принимать и оплачивать тепловую энергию. Обращаясь с иском МУП ссылалось на неоплату ТСЖ поставленной тепловой энергии. Возражая против иска ТСЖ указало, что оплата тепловой энергии, отпущенной на нужды подвала, должна производиться собственниками помещений, расположенных в подвале. Поскольку истец не доказал, что подвальные помещения входят в кондоминиум и что ТСЖ является фактическим потребителем тепловой энергии в предъявленном к оплате объеме, суд правомерно взыскал с ТСЖ сумму задолженностиза отпущенную на нужды жилых помещений тепловую энергию (Постановление ФАС СЗО от 12.02.04 по делу N А13-3767/03-04 ()).

При рассмотрении споров, вытекающих из заключения и ненадлежащего исполнения договоров о поставке энергии, предоставлении коммунальных услуг, ТСЖ не лишено возможности возражать относительно действительности таких договоров. Указанные доводы подлежат оценке арбитражным судом.

ТСЖ (ответчик по делу) ссылалось на ничтожность договора, по которому ТСЖ обязалось компенсировать затраты ЗАО по оплате поставленных ответчику теплоресурсов и на основании которого ЗАО предъявило иск о взыскании с ТСЖ суммы задолженности. Кассационная инстанция, оставляя в силе решение суда первой и постановление апелляционной инстанций об удовлетворении иска, указала, что с момента государственной регистрации ТСЖ оно является самостоятельным юридическим лицом, в связи с чем доводы ответчика о ничтожности договора, заключенного после проведения указанной регистрации, нельзя признать правомерными, в установленном порядке договор не оспорен. Расходы, понесенные ЗАО в пользу ТСЖ, сберегшего в результате этого денежные средства, подлежащие уплате за полученную теплоэнергию, правомерно взысканы судом в пользу истца (Постановление ФАС СЗО от 26.07.05 по делу N А56-21724/04 ()).

Возражая против иска ГУП о взыскании задолженности по оплате тепловой энергии, поставленной по договору, ТСЖ ссылалось на то, что договор является незаключенным в связи с недостижением сторонами соглашения о цене тепловой энергии, а также на истечение срока его действия. Кассационная инстанция поддержала решение суда об удовлетворении иска, сославшись на следующее. Так как между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям поставки тепловой энергии, договор считается заключенным. В связи с тем, что сторонами не определена цена, по которой должна оплачиваться тепловая энергия, суд правомерно на основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации () сделал вывод о применении к правоотношениям сторон тарифов, установленных региональной энергетической комиссией в соответствии со статьями 2 и 6 Федерального закона "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" () . Поскольку отсутствуют доказательства того, что до окончания срока действия договора ответчик вносил предложения о прекращении, изменении договора или о заключении нового договора, то действие договора продлено на следующий срок на прежних условиях. В соответствии с условиями договора поставка тепловой энергии осуществлялась для нужд жильцов дома. В связи с наличием у ответчика непогашенной задолженности по оплате тепловой энергии суд вынес обоснованное решение о ее взыскании в пользу ГУП (Постановление ФАС СЗО от 23.03.05 по делу N А44-4765/04-С12).

ТСЖ просило признать недействительным пункт 5.2 договора на оказание услуг по водоснабжению и канализации, в соответствии с которым размер оплаты определяется исходя из объемов отпущенной питьевой воды и принятых сточных вод согласно показаниям приборов учета. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в иске отказано. В соответствии с пунктом 11 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации отпуск (получение) питьевой воды и (или) прием (сброс) сточных вод осуществляются на основании договора энергоснабжения, относящегося к публичным договорам (статьи 426 ()).

Как показывает судебная практика, товарищество собственников жилья вправе требовать от собственника помещений в жилом доме возмещения расходов по содержанию жилья, оплате коммунальных услуг.

ТСЖ обратилось с иском к КУМИ о взыскании задолженности по оплате расходов по содержанию жилья и коммунальных услуг, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Решением суда иск удовлетворен в части взыскания суммы расходов. Кассационная инстанция оставила решение в силе, указав, что суд правомерно сослался на статью 210 Гражданского кодекса Российской Федерации () , статьи 17, 30 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего в рассматриваемый период, устав ТСЖ и пришел к правильному выводу, что понесенные истцом расходы подлежат возмещению КУМИ как собственником квартиры, расположенной в жилом доме (Постановление ФАС СЗО от 15.06.05 по делу N А13-9132/04-13 ()).

Однако суд отказал в иске о взыскании задолженности за оказанные коммунальные услуги с арендатора (ЗАО) помещения в жилом доме. Апелляционная инстанция оставила решение суда без изменения; кассационная инстанция поддержала состоявшиеся по делу судебные акты, указав следующее. Согласно статье 17 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные коммунальные услуги оплачивают домовладельцы - собственники помещений в комплексе недвижимого имущества. Они же несут ответственность за своевременность платежей нанимателей либо арендаторов принадлежащих им помещений. ЗАО, не являясь домовладельцем, арендует помещение у КУГИ. Доказательств принятия общим собранием ТСЖ решения о возложении на арендатора обязанности оплачивать расходы по содержанию и ремонту общего имущества, а также по внесению коммунальных платежей, как это предусмотрено пунктом 5 статьи 17 названного Закона, суду не представлено. Соответствующий договор с ЗАО не заключен. При таких обстоятельствах возникшие правоотношения не позволяют взыскать задолженность по услугам с ЗАО (Постановление ФАС СЗО от 23.07.03 по делу N А56-28550/02 ()).

Что касается требований о взыскании с ТСЖ штрафных санкций за нарушение договорных обязательств по своевременной оплате поставленной энергии, оказанных коммунальных услуг, то чаще всего суд отказывает в удовлетворении таких требований с учетом особого статуса ТСЖ как некоммерческой организации, характера его деятельности.

Кассационная инстанция оставила в силе решение суда первой инстанции об отказе ГУП в иске к ТСЖ о взыскании долга по договору теплоснабжения (в связи с погашением ответчиком основной задолженности до разрешения спора судом) и процентов за пользование чужими денежными средствами, указав на правильное применение судом статей 395 () , 401 Гражданского кодекса Российской Федерации () . Свою деятельность ТСЖ осуществляет за счет средств, поступающих от членов товарищества в виде вступительных и иных взносов, обязательных платежей за коммунальные услуги, взносов на текущий и капитальный ремонт, пожертвований или иных благотворительных источников. Для применения ответственности в виде уплаты процентов необходимо установить факт пользования должником денежными средствами, предназначенными кредитору. Согласно уставу ТСЖ не является коммерческой организацией, его обязательства по договору теплоснабжения не связаны с предпринимательской деятельностью. Таким образом, ТСЖ могло отвечать по своим обязательствам только находящимися в его распоряжении денежными средствами, полученными от жильцов дома за коммунальные услуги. В деле отсутствуют какие-либо доказательства наличия достаточных для погашения долга денежных средств на расчетном счете ответчика, которыми он неправомерно пользовался и извлекал доход. Сумма задолженности ответчиком полностью перечислена ГУП по мере поступления денежных средств от жильцов дома, то есть ТСЖ принимало все возможные меры для надлежащего исполнения обязательства (Постановление ФАС СЗО от 28.04.05 по делу N А56-38535/04 ()).

Возмещение расходов, понесенных ТСЖ в связи с

предоставлением субсидий на оплату

жилищно-коммунальных услуг

Согласно статье 159 Жилищного кодекса Российской Федерации () гражданам предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. В данной статье определены случаи предоставления субсидий, круг лиц, имеющих право на их получение, порядок предоставления субсидий, установления их размера, а также финансирования соответствующих расходов, понесенных в связи с предоставлением субсидий. В соответствии со статьей 160 () того же Кодекса отдельным категориям граждан могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов. Нормы о предоставлении дотаций, компенсаций и субсидий содержались в статье 19 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

Количество обращений ТСЖ с исками о возмещении расходов, понесенных в связи с предоставлением гражданам, проживающим в жилых домах, льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, о взыскании компенсаций по субсидиям достаточно велико. Законодательством предусмотрено предоставление льгот, субсидий различным категориям граждан (военнослужащим, ветеранам, инвалидам, малоимущим, иным категориям). В зависимости от того, урегулирован ли на законодательном уровне порядок компенсации соответствующих расходов и каким образом, решается вопрос об удовлетворении заявленных требований.

Так, например, по данным судебной практики предшествующих лет, взыскание убытков, понесенных товариществами собственников жилья в связи с предоставлением льгот по оплате коммунальных услуг сотрудникам органов внутренних дел, военнослужащим, ветеранам военных действий, военнослужащим запаса, производилось за счет казны Российской Федерации.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворены требования ТСЖ о взыскании убытков, понесенных в связи с предоставлением льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг сотрудникам органов внутренних дел и членам их семей. Судебные инстанции исходили из следующего. При взимании платы с жильцов ТСЖ учитывало льготу, установленную статьей 30 действовавшего Закона Российской Федерации "О милиции" () , в соответствии с которой сотрудникам милиции и проживающим с ними членам их семей предоставляется 50-процентная скидка при оплате коммунальных услуг, которая наряду с другими установленными указанной нормой Закона льготами компенсируется из средств бюджетов, за счет которых финансируются подразделения милиции. Однако механизм и источники компенсации расходов, которые понесли организации, предоставившие указанную льготу, к настоящему моменту законодательством не определены. Федеральный законодатель не выполнил своих обязательств по урегулированию рассматриваемого вопроса, в то время как спорная льгота предоставлена федеральным законом. В связи с этим предоставление в соответствии со статьей 30 Закона "О милиции" льготы по оплате коммунальных услуг впредь до надлежащего урегулирования возникающих при этом правоотношений федеральным законом, предусматривающим распределение соответствующих расходов между бюджетами всех уровней, должно производиться за счет средств федерального бюджета. Доказательств перечисления из федерального бюджета трансфертов на обеспечение льготы по оплате сотрудникам органов внутренних дел коммунальных услуг не имеется; материалами дела подтверждено, что рассматриваемые сотрудники органов внутренних дел финансируются из федерального бюджета. Истребуемая сумма правомерно взыскана за счет казны Российской Федерации (Постановление ФАС СЗО от 13.05.04 по делу N А05-6492/03-23).

Расходы по предоставлению льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг ветеранам суд взыскивал за счет казны субъекта Российской Федерации с учетом соответствующих положений федерального и регионального законодательства.

Кассационная инстанция удовлетворила в полном объеме за счет казны Республики Карелия иск ТСЖ о взыскании расходов, понесенных в связи с предоставлением гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг в соответствии с Федеральным законом "О ветеранах" () и Законом Республики Карелия "Об установлении звания "Ветеран труда Республики Карелия" и порядке его присвоения". Согласно статье 10 названного Федерального закона расходы на реализацию льгот по оплате жилья и коммунальных услуг возмещаются за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации. Порядок возмещения данных расходов утверждается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Расходы органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, связанные с предоставлением льгот ветеранам, учитываются при взаиморасчетах федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации. Поскольку судом установлено, что денежных средств, выделенных из бюджета Республики Карелия, оказалось недостаточно для возмещения всех расходов, связанных с предоставлением ветеранам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, требования истца подлежали удовлетворению в полном объеме за счет казны субъекта Российской Федерации (Постановление ФАС СЗО от 18.10.05 по делу N А26-1006/2005-16 ()).

При определении размера подлежащих взысканию расходов налог на добавленную стоимость не учитывается.

Оставляя без изменения постановление апелляционной инстанции о частичном удовлетворении иска ТСЖ о взыскании расходов, понесенных в результате предоставления гражданину и проживающим с ним членам его семьи льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, предусмотренной Законом Российской Федерации "О реабилитации жертв политических репрессий" () , кассационная инстанция указала, что поскольку компенсация расходов, понесенных в связи с оказанием услуг льготным категориям потребителей, полученная от уполномоченного к ее выплате государственного органа, объектом налогообложения не является, суд апелляционной инстанции обоснованно отказал ТСЖ во взыскании денежной суммы, составляющей размер налога на добавленную стоимость. Довод ответчика об отсутствии его вины в причинении убытков истцу не принят во внимание, так как правоотношения, возникающие между лицами, предоставляющими услуги льготным категориям граждан и производящими выплаты уполномоченными государственными органами, являются публичными и компенсация первым затрат по предоставлению названных услуг не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия вины вторых (Постановление ФАС СЗО от 30.11.04 по делу N А05-2124/04-2 ()).

Привлечение ТСЖ к административной ответственности

Деятельность товариществ собственников жилья может быть проверена на предмет соблюдения требований законодательства, а при выявлении совершенных правонарушений ТСЖ привлекается к административной ответственности. Решение административного органа о привлечении ТСЖ к административной ответственности может быть оспорено товариществом путем подачи соответствующего заявления в арбитражный суд.

Как свидетельствует судебная практика, удовлетворение требований ТСЖ о признании незаконными и отмене постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности может иметь место, если не доказан факт совершения товариществом административного правонарушения, если действия ТСЖ не нарушают законодательство и в них отсутствует состав вменяемого правонарушения.

Кассационная инстанция оставила без изменения решение суда об удовлетворении заявления ТСЖ о признании незаконным и отмене постановления налогового органа о привлечении товарищества к административной ответственности, предусмотренной статьей 14.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях () , с учетом следующих обстоятельств. В соответствии с указанной статьей ТСЖ привлечено к административной ответственности за осуществление торговой деятельности без применения контрольно-кассовой техники и бланков строгой отчетности. Однако материалами дела подтверждено, что по просьбе домовладельцев производился прием от жильцов денег для приобретения ключей к домофону. Собранные деньги передавались представителю ООО, которое производило установку домофона, открывающегося магнитными ключами. Принятая плата за ключи не приходовалась в кассе ТСЖ и не отражалась в его отчетности. В нарушение статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации () не представлено доказательств того, что именно ТСЖ осуществляло реализацию ключей за наличный расчет. Факт совершения ТСЖ административного правонарушения не доказан (Постановление ФАС СЗО от 29.08.05 по делу N А56-46100/04 ()).

Нередко товарищества собственников жилья привлекаются к административной ответственности за нарушение земельного законодательства (самовольное занятие земельного участка, использование земельного участка без правоустанавливающих документов, нецелевое использование земельного участка).

По делу, рассмотренному в 2004 г., одним из оснований для признания незаконным и отмене постановления административного органа о привлечении ТСЖ к административной ответственности за нарушение земельного законодательства послужило то обстоятельство, что ТСЖ как организационно-правовая форма юридического лица выступает лишь в качестве органа управления и наиболее эффективного использования входящего в кондоминиум имущества, и не является собственником, владельцем или пользователем этого имущества; спорный земельный участок является неделимым, находящиеся на нем в составе жилого здания помещения принадлежат разным собственникам, пользователями земельного участка под этим зданием являются участники долевой собственности на общее имущество (домовладельцы) (Постановление ФАС СЗО от 14.04.04 по делу N А56-50574/03).

В последующем в судебных актах по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении ТСЖ к административной ответственности на данное обстоятельство не указывалось. При рассмотрении арбитражным судом таких дел оценивались действия ТСЖ с точки зрения соответствия их законодательству, в зависимости от чего решался вопрос об удовлетворении либо отклонении заявленных требований.

В результате проверки использования земельного участка, прилегающего к жилому дому, установлено, что участок занят и фактически используется ТСЖ без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. ТСЖ привлечено к административной ответственности, что послужило основанием для обращения товарищества в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене представления по административному правонарушению и постановления о наложении административного штрафа. Решением суда, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявления отказано. Согласно материалам дела прилегающая к жилому дому территория земельного участка огорожена металлическим забором, по его углам установлены сторожевые будки, имеется шлагбаум. Данный участок относится к категории земель общего пользования. Земельный участок используется ТСЖ, ограждение данного участка выполнено в интересах и для использования ТСЖ, администрацией района отказано в предоставлении этого участка ТСЖ. Таким образом, факт использования ТСЖ земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю подтвержден материалами дела. Процедуру привлечения ТСЖ к административной ответственности административный орган не нарушил. Представление об обязании ТСЖ освободить занимаемый земельный участок выдано в пределах компетенции названного органа, соответствует законодательству, привлечение товарищества к административной ответственности является правомерным (Постановление ФАС СЗО от 11.08.05 по делу N А56-47989/04 ()).

Возмещение судебных расходов

Участвуя в арбитражном процессе, являясь стороной судебного спора, заинтересованным лицом, ТСЖ обладает соответствующими процессуальными правами и обязанностями. ТСЖ может заявлять ходатайства, давать объяснения, приводить свои доводы, обжаловать судебные акты.

Прекращение производства по делу с участием товарищества собственников жилья в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду не препятствует товариществу потребовать возмещения судебных расходов.

Арбитражный суд прекратил производство по делу по иску Организации к ТСЖ о признании недействительным решения общего собрания его членов в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. ТСЖ обратилось с заявлением о взыскании с Организации расходов на оплату услуг представителя, понесенных при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Суд первой инстанции, с которым согласилась апелляционная инстанция, частично удовлетворяя заявление товарищества, сослался на статью 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации () , согласно которой расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. Кассационная инстанция поддержала вынесенные по данному вопросу судебные акты, указав следующее. И ТСЖ, и Организация являются некоммерческими организациями, а спорные отношения между ними возникли вне сферы предпринимательской или иной экономической деятельности сторон. Истец обратился в арбитражный суд с нарушением правил подведомственности, что повлекло прекращение производства по делу за неподведомственностью спора арбитражному суду. Из содержания статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их с правой стороны за счет неправой. Следовательно, судебные расходы ответчика подлежат возмещению за счет истца, обратившегося в арбитражный суд с нарушением правил подведомственности, что повлекло для ответчика необходимость защищать свои интересы. Нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о распределении между сторонами судебных расходов применены судом правильно (Постановление ФАС СЗО от 23.11.04 по делу N А13-4683/03-24).

Изложенное позволяет сделать вывод, что рассматриваемые арбитражными судами дела с участием товариществ собственников жилья весьма разнообразны по характеру споров, их содержанию. Товарищества собственников жилья активно используют право на обращение в арбитражный суд в защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, показывают свою "жизнеспособность" в арбитражном процессе. В том случае, если процесс создания товариществ собственников жилья будет развиваться, появятся и новые наработки судебной практики, которые будут иметь важное значение для содействия обеспечению нормальной деятельности товариществ собственников жилья.

Ю.А. Раннева, помощник судьи Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - некоммерческое объединение владельцев жилплощади в многоквартирных домах или собственников соседних участков с жилыми домами, коттеджами. Порядок создания и сама деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом РФ и Законом «О товариществах собственников жилья». Судебные споры по гражданским делам с участием ТСЖ ведутся вокруг требований признать недействительным сам факт основания ТСЖ, его ликвидацию или отдельные решения, принятые общим собранием товарищества.

Оспаривание решений общего собрания

Проведенный специалистами анализ 15 постановлений кассационных и 1 надзорной инстанций Москвы за 2009-2010 годы показал: решение общего собрания собственников может быть успешно оспорено в судебном порядке. Основанием для признания такого решения недействительным может стать нарушение процедурных вопросов:

• отсутствие кворума - достаточного для принятия решения числа участников собрания;
• нарушение порядка уведомления о собрании;
• нарушение порядка проведения собраний;
• нарушение порядка подсчета голосов;
• нарушение формы проведения собрания.

Например, заочное голосование - весомый повод, чтобы оспорить решение собрания ТСЖ в зале суда. Если имело место такое грубое нарушение формы проведения собраний, вердикт с высокой долей вероятности будет вынесен в пользу истца. Так, Бабушкинский районный суд удовлетворил исковые требования к ТСЖ «Таймырская» на основании того, что общее годовое собрание проводилось в форме заочного голосования, а значит, его решение не может быть законным. Попытки оспорить этот вердикт успехом не увенчались, поскольку заочная форма голосования идет вразрез с Жилищным кодексом РФ и положениями самого Устава ТСЖ. На юридическую консультацию иногда приходят недовольные члены ТСЖ, неуверенные в том, что иск может быть решен в их пользу, поскольку Устав допускает разночтения, и некоторые его формулировки играют на руку общему собранию. В таких ситуациях можно посоветовать одно: обращайтесь к Жилищному кодексу и соответствующему Закону. Если какие-то пункты Устава противоречат этим документам, они будут признаны недействительными.

Можно привести еще один пример успешного исхода дела в пользу истца, которым выступал один из членов ТСЖ: решение Фрунзенского суда города Владимира, вынесенное в 2010 году. В суд обратился один из участников ТСЖ «Песочная» с требованием признать недействительным решение общего собрания о выборе способа управления домом, а также переизбрание правления товарищества. Решающим аргументом в пользу истца стало отсутствие кворума - ответчику не было известно точное количество собственников, принимавших участие в собрании. Кроме того, все владельцы жилья не были уведомлены о собрании в предусмотренной законом форме. А раз решения, принятые на собрании, были незаконными, значит, не была законной и смена председателя ТСЖ.

Право обжалования в суде решений общего собрания

Рассматривая иски, обжалующие решения собраний ТСЖ, суд сначала определяет, имеет ли истец права и основания не соглашаться с принятым решением? Так, в 2010 году Басманный районный суд отказал в удовлетворении иска к ТСЖ «Посланников 3/5». Истец настаивал, что утвержденные сметы доходов и расходов незаконны, равно как незаконны согласованные траты на услуги охраны и ремонта общего имущества. Однако суд не обнаружил ни нарушений в процедуре собрания, ни нарушений компетенции членов ТСЖ. Устав товарищества, на который ориентировался ответчик, полностью соответствовал букве закона. Чтобы иметь право обратиться за судебной защитой и требовать признания незаконными решений общего собрания ТСЖ, нужно:

• Иметь титул собственника на момент проведения общего собрания
• Доказать нарушение собственных законных прав и интересов решением собрания
• Подать иск в течение 6 месяцев после вынесения соответствующего решения

При несоблюдении одного из этих условий вам будет отказано в удовлетворении иска, даже если в общем ваше требование является справедливым. Районный суд Владимира рассматривал иск нескольких собственников к ТСЖ «Патриаршие сады». К товариществу был предъявлен целый ворох претензий: и заключение экономически невыгодных договоров, и нарушение норм законодательства. Но все требования остались без ответа по той единственной причине, что на момент принятия оспариваемых решений истцы не являлись собственниками помещений в многоквартирном доме, входящем в товарищество.

В другом случае срок обращения в суд был пропущен истцом без уважительных причин: Владимирский областной суд рассматривал иск о признании незаконным решения собрания членов товарищества «Верхняя Дуброва 33» - истцу за 3 года до подачи обращения в государственные органы было известно об исходе этого собрания, но обратиться к представителям закона он почему-то решил с большой задержкой. Поэтому иск остался без удовлетворения.

Анализ судебной практики позволил сформулировать еще одно важное требование, соблюдение которого необходимо, чтобы суд принял дело к рассмотрению: голос собственника на собрании не мог повлиять на принятое решение, в противном случае государственные инстанции могут отказаться от вмешательства в дела товарищества.

Создание и ликвидация ТСЖ

По количеству обращений в официальные инстанции споры, завязанные на принятых решениях собраний товарищества, являются безусловными лидерами. С ними юристам приходится часто иметь дело. Другая категория исков - признание незаконными создание или ликвидацию ТСЖ. Рассматривая такие дела, суды буквально трактуют законы и уставы товариществ, ориентируются на фактические обстоятельства дела. Во внимание принимается не только волеизъявление собственников жилья, но также последствия решения, принятого в зале суда.

Например, тверское ТСЖ «Заволжье» было создано решением большинства собственников недвижимости в многоквартирном доме, что подтверждается соответствующим протоколом. Признать незаконным создание товарищества, не признавая незаконным протокол первого общего собрания, невозможно. Жильцы сами выбрали способ управления домом, поэтому иск, который предъявила жилищная инспекция, остался без удовлетворения. Чтобы избежать трудностей в будущем, настоятельно рекомендуем грамотно оформлять все документы, связанные с учреждением товарищества.

Споры вокруг общего имущества

Как и всегда, когда дело касается имущественных вопросов, многие судебные иски затрагивают распоряжения общим имуществом, его эксплуатацию и обслуживание. Эти споры могут касаться использования земли, на которой размещается многоквартирное здание, наличия коммерческих или самовольных построек. Например, ТСЖ могут подать в суд на арендаторов нежилых помещений, если те производят самовольную застройку: оборудуют подъезды, сооружают арки, столбы, ступеньки. Чтобы не возникало разногласий в зале суда, любые изменения архитектуры арендуемого у ТСЖ помещения должны проходить процедуру официального согласования. Это не означает, что без соответствующего согласования суд непременно вынесет вердикт в пользу ТСЖ - такие иски часто удовлетворяются частично. Ответчика могут обязать убрать некоторые сооружения, но добиться финансовой компенсации в пользу товарищества намного сложнее.

Общества с ограниченной ответственностью, оформляя договор долгосрочной аренды нежилых помещений у ТСЖ, берут на себя долю расходов за ремонт общего имущества и оплату коммунальных услуг. Доля ООО в расходах в таких случаях пропорциональна доле арендуемого помещения. Чтобы призвать компанию к ответу в случае неуплаты оговоренных расходов, ТСЖ нужно доказать факт выполнения ремонтных работ и предоставить расчет стоимости коммунальных услуг. Единственный способ ООО оспорить такое требование - доказать в свою очередь, что в расчетах товарищества допущена ошибка, но это непросто, если документы оформлены по всем правилам.

Рекомендуем почитать

Калькуляторы

Какие камни подходят девам

Обогрев помещений

Можно ли носить чужой нательный крестик

Строительные работы

Вопросительные местоимения Местоимение у во французском языке

Электричество

Михаил федорович - основоположник династии романовых

Детские и спортивные приспособления

Александр николаевич лодыгин

Беседки, тенты, шатры

Чувашские народные игры картотека на тему