Примеры дачных домов. Строительство дома на дачном участке: документация для оформления и требования к расположению строения. Минимально допустимые размеры. Подводка коммуникационных систем

Жизнь и порядки в товариществах садоводов и огородников кардинально изменятся уже в ближайшем будущем. Многим россиянам придется перерегистрировать свои дачные объединения, а размер новых домов, сараев и бань придется согласовывать с местными властями.

На строительство больших "скворечников" на дачных участках придется получать разрешение. Фото: Олег Прасолов

Об этом говорится в минэкономразвития "О садоводстве, огородничестве и дачном хозяйстве", который вплотную начали рассматривать в правительстве. Речь идет о фундаментальных поправках, касающихся защиты прав и интересов 60 миллионов дачников.

По задумке авторов проекта, в России должны остаться только два юридических вида товариществ - садоводческое (для ведения садоводства и дачного хозяйства) и огородническое (для ведения огородничества). Остальные формы объединений, например, некоммерческие партнерства, к которым сегодня привязаны коттеджные поселки, а также потребительские кооперативы придется перерегистрировать. Правда, на переоформление учредительных документов дается переходный период - до 2027 года.

Для того чтобы прекратить незаконные стройки, в законопроекте подробно классифицируются типы земельных участков и виды построек на них. А региональным властям дается право ограничивать размеры садовых и дачных домов, сараев и бань (в том числе по количеству этажей, высоте), исходя из градостроительных регламентов и развития территорий.

Нововведения потянут за собой новый порядок предоставления земельных участков и их оформления будущим владельцам.

Тот факт, что перемены дачного законодательства нужны, сомнений уже ни у кого не вызывает. Оно не обновлялось уже лет двадцать, и с тех пор копятся проблемы, которые не всегда разрешимы даже в судах. Законопроект минэкономразвития станет первым шагом на пути полной модернизации данных норм и правил. К примеру, там впервые расшифровано, какие строения считать жилыми, и на каких участках они должны быть расположены. Для этого вводятся понятия "садового" и "дачного" домов.

Садовые дома - для отдыха и кратковременного проживания, их можно строить на садовых земельных участках, где выращиваются ягоды, овощи, фрукты, плодовые деревья. Признание "садового дома" для постоянного проживания возможно, если он отвечает санитарным требованиям к жилому помещению, уточняется в документе.

Дачные дома можно будет строить на таких же землях с той лишь разницей, что они должны служить для долговременного или постоянного проживания. Для них потребуется разрешение на строительство.

При этом разделу на квартиры ни тот ни другой типы домов не подлежат.

По мнению экспертов, ранжирование необходимо, чтобы остановить строительство многоэтажек на дачных и садовых землях. В последнее время из-за дыр в законодательстве такие случаи участились - кончаются такие истории всегда плохо, вплоть до сноса строений, квартиры в которых давно проданы.

Новые требования также остановят практику манипулирования землями огородников, на которых вместо помидоров и огурцов "выращиваются" коттеджи. Если проект утвердят, на таких участках можно будет размещать только временные постройки - сараи, погреба, бытовки для хранения сельхозинвентаря и выращенной картошки. Сооружать объекты капитального строительства - летние домики или бани - не удастся.

Ранжирование земельных участков и построек на них потребует дополнительных оценок БТИ, регистрирующих органов. Но это только на пользу, считают в общероссийской общественной организации "Садоводы России", поскольку сейчас никто и ни с кем не согласовывает строительство домов в товариществах. А так как большинство их строят мастера-любители, это чревато рисками. Пожары из-за коротких замыканий - частое дело. "Система управления в товариществах должна быть простой и прозрачной", - говорит председатель Общественной Палаты городского округа "Черноголовка" Валерий Карахтанов. Сегодня это не так. Оборот денег в товариществах большей частью крутится в "серой" зоне, и, вероятно, с этим связана отмена авторами законопроекта так называемых "собраний уполномоченных", которые от имени членов товарищества совместно с председателем принимают все финансовые решения по сбору средств на коллективные нужды. Теперь все самые болезненные вопросы - от размера членских и целевых взносов до принятия внутренних регламентов, в том числе порядка оплаты за электричество - будет снова решать общее собрание.

"В среднем, товарищества насчитывают от 500 до 2 тысяч членов, и собрать кворум очень сложно, - говорит зампредседателя совета Московского союза садоводов Полина Тришина. - А при отсутствии кворума решения являются нелегитимными и деятельность товариществ можно просто парализовать". Ситуацию может исправить возможность заочного голосования, которое эксперты советуют включить в законопроект в процессе доработки.

Еще одна больная тема - размер членских взносов. Документ пытается прописать их статус, чтобы ограничить тяжбы, возникающие между дачниками по поводу кому - сколько платить. Кто-то не появляется на участках месяцами, а кто-то живет круглый год, пользуясь общими дорогами, благоустройством и охраной территории, вывозом мусора, газом и электричеством. Почему, спрашивается, платить надо одинаково? Авторы законопроекта думают так же, поэтому допускают, что размер взносов может отличаться.

По мнению экспертов, в законодательстве не хватает норм регулирования потребления и оплаты электричества, а это самая острая проблема в товариществах, начиная от тарифов на электроэнергию и заканчивая "дисбалансом" прав и обязанностей садоводов. "Санкции к злостным неплательщикам в законопроекте не прописаны, поэтому проще собирать деньги на оплату тепла и света с законопослушных соседей, чем отключать от рубильника неплательщиков", - говорит Валерий Карахтанов. Контролеры штрафуют весь коллектив как юридическое лицо за нарушения отдельных членов, даже если их ответственность прописана в решениях собраний. Работа над законом, регулирующим деятельность миллионов садоводов, должна идти обязательно с привлечением экспертов, говорит Карахтанов. А лучше создать "дорожную карту" с участием ведомств, включая минэнерго, минстрой, минсельхоз и другие.

Одним из главных вопросов при выборе проекта будущего дачного дома являются его габариты, то есть площадь и количество этажей. И даже если вы планируете заказать готовый типовой проект здания, а не индивидуальный, вам все равно придется учитывать нормативные требования, а не руководствоваться исключительно своими пожеланиями и финансовыми возможностями.

Рассчитываем оптимальную площадь

В зависимости от того, сколько времени семья проводит в дачном поселке, всю загородную недвижимость можно разделить на три типа:

дом для постоянного проживания - это полноценное одно- или двухэтажное здание (более
150 кв. м) «со всеми удобствами», включая электричество, водопровод, газ, интернет и др.;
коттедж для временного или постоянного проживания - одноэтажное строение с мансардой или без площадью 100-150 кв. м, оснащенное системой водяного и/или печного (камин) отопления в зимний период; рядом - туалет и скважина для водоснабжения;
дачный домик для проживания летом - дом площадью до 80 кв. м с минимальным «комплектом» удобств: печью, электрообогревателем, все остальное - на улице.

Следующий критерий при выборе площади - численность семьи. Так, комфортным для проживания одного человека считается пространство, близкое к 30 кв. м. К примеру, для семьи с двумя детьми оптимальным вариантом будет дом в 120-130 кв. м. Арифметика довольно проста.

Так же легко высчитать и минимальную этажность. Строение в 100 кв. м можно оставить одноэтажным: у такого варианта есть немало достоинств, особенно если здесь предстоит жить детям и пожилым людям. Если же необходимая площадь превышает стометровую отметку, лучше задуматься о втором этаже, дабы не загромождать дачный участок и сэкономить 4-5 соток для грядок, сада, хозяйственных построек или зоны отдыха. Планировать трехэтажное здание стоит, только если земельный надел слишком мал.

Чем больше, тем лучше?

Если к планированию загородной недвижимости вы подходите с позиций максималиста и мечтаете о большом просторном доме, его площадь, конечно, может превышать «норму» 30 кв. м на человека. В этом случае выяснять предельно возможные габариты правильнее всего, исходя из требований строительных нормативов.

Так, СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения», утвержденные постановлением Госстроя РФ от 10 сентября 1997 г. N 18-5, требуют соблюдения следующего условия: минимальное расстояние от вашего жилья до границы с участком соседей должно составлять 3 м. Точкой отсчета при этом является цоколь или (при его отсутствии) стена дома. Если же конструкция здания содержит элементы, которые выступают более чем на 0,5 м: крыльцо, навес, эркер и др., - точкой отсчета становится эта выступающая часть или ее проекция на землю.

Своя нормативная «удаленность» от соседнего участка есть и у других дачных объектов: сарай для птицы и мелкого скота - 4 м, прочие хозпостройки - 1 м, высокорослые деревья - 4 м, деревья средней высоты - 2 м, кустарники - 1 м. Все эти моменты важно учитывать, продумывая планировку участка и вычисляя максимально допустимые габариты будущего дома. Добавим также, что актуальные для нашей темы СНиПы не содержат ограничений этажности для садовых домиков.

Ряд преимуществ имеет компактное двухэтажное строение, по форме близкое к кубу. Оно экономично при строительстве и энергоэффективно, удобно с точки зрения планировки. На первом уровне обычно располагается гостиная, кухня и хозяйственные помещения: котельная, кладовая, гараж. Второй его уровень - это кабинет, спальня, детская, комната для гостей. Санитарные узлы правильнее размещать на обоих уровнях.

Прекрасная альтернатива полноценному второму этажу с чердаком - мансарда. Достоинствами этого конструктивного решения являются относительно меньшая стоимость квадратного метра и меньшие расходы на отопление здания (в сравнении с двухэтажным). Однако стоит понимать, что объемы мансарды меньше этажа, потому, экономя на стоимости полезных метров, вы проигрываете в их количестве.

Когда выгодно делать подвал

Решая вопрос относительно устройства подвала или цокольного этажа, нужно выяснить гидрогеологические особенности дачного участка. Если уровень грунтовых вод в выбранном для дома месте высок, подвальное помещение - за счет сложного дренажа и усиленной гидроизоляции - обойдется неоправданно дорого. В обратном случае влага быстро просочится внутрь, и сырость во всех комнатах вам обеспечена.

По-настоящему уместен подвал обычно в следующих ситуациях:

участок имеет компактные размеры, потому возведение отдельного погреба, бани/сауны, мастерской на нем нежелательно - эти помещения располагаются под основным строением;
дом расположен на склоне, потому цокольный этаж оказывается его естественным продолжением - наиболее практичным в этом случае является решение разместить внизу хозяйственные помещения, гараж и даже дневная зона;
определенная часть здания планируется под вместительный склад вещей, мастерскую или бассейн.

Оптимальная площадь и этажность дачного дома, наличие в нем всех нужных помещений, удобная их взаимосвязи и грамотный расход полезных «квадратов» - эти вопросы требуют глубокой оценки. Однако не стоит пугаться ответственности, ведь возможность выбора однозначно лучше отсутствия альтернативы.

Приобретая землю в поселке «Дубровский лес», будущие владельцы загородной недвижимости могут выбрать как небольшой, так и просторный участок без подряда. В дальнейшем владелец такого участка сможет самостоятельно определиться с проектом дома, который будет отвечать его представлениям о комфортном отдыхе на природе и обеспечивать удобное размещение всех членов семьи. А более подробную консультацию и практическую помощь в любом необходимом объеме можно получить в правлении ДНП.

Многие индивидуальные застройщики задумываются о том, можно ли построить дом на дачном участке с постоянной или временной регистрацией, чтобы прописать там родственников или знакомых. С недавних пор подобные земли допускают возведение постоянного жилья, что утверждено ФЗ-184 и нормами СНиП. Однако общая квадратура всех сооружений вместе с дорожками не должна превышать 30 процентов от площади надела.

Документация для оформления

Чтобы узаконить дом на дачном участке, необходимо представить определенные бумаги, иначе объект будет относиться к категории самовольных построек. На сегодняшний день процедура регистрации значительно упростилась. Теперь для оформления жилого строения достаточно предъявить всего три документа.

Свидетельство о регистрации участка

Правоустанавливающие бумаги на земельные владения должны быть предоставлены в обязательном порядке. Если же право собственности на участок не было зарегистрировано по закону, то при оформлении допускается предъявить другие документы, которые могут служить подтверждением прав на участок.

Кадастровый паспорт на землю

Этот документ, как правило, прилагается к общему пакету бумаг, подтверждающих право на владение земельным имуществом. Однако в отдельных случаях его наличие не является обязательным.

При наличии регистрации собственности в едином государственном реестре подобная бумага не требуется.
Также в документе нет необходимости, если правление дачного объединения дало заключение о правомерном расположении надела.
И, наконец, паспорт не предоставляется, когда есть решение местного органа самоуправление о том, что участок находится в пределах границ.

Справка!
Кадастровый паспорт представляет собой особую выписку, в которой содержится информация об объекте недвижимости.
Порядок предоставления документа отражен в приказе Минюста России N135 от 02.08.2013.

Технический паспорт на строение

Если был дан положительный ответ на вопрос о том, нужно ли оформлять дом на дачном участке, то следует обратиться в БТИ. Там выдается технический паспорт, который содержит характеристики жилого строения: количество этажей, площадь, уровень благоустройства и прочие сведения. В нашем случае документ необходим для ввода объекта в эксплуатацию.

Требования к расположению строения

При самостоятельном возведении должны быть соблюдены правила постройки дома на дачном участке, которые отражены в СНиП 30-02-97. Для определения расстояний между соседними объектами представляется специальная таблица.

Кроме расстояний, перечисленных в таблице, должна учитываться дальность до остальных конструкций, имеющихся на территории, а также отступ от границ.

Осуществляя строительство жилого дома на дачном участке, нельзя забывать о расположении коммуникационных систем.

Жилые объекты, как и постройки хозяйственного назначения, не должны выступать за пределы линии застройки . То есть с уличной стороны оставляется расстояние не менее 5 м.
При возведении дома от границ прилегающего участка необходимо отступать минимум 3 м. Однако допускаются отступления от правила, если домовладельцы выразили взаимное согласие.
В целях безопасности не разрешается возводить жилые строения на расстоянии ближе 15 м к лесному массиву .
Высота дома на дачном участке не должна превышать 10 м . При этом строение может иметь не более 3 этажей.

Дополнение!
Под жилым объектом разрешается создавать .
В первом случае расстояние от потолка до пола не должно быть меньше 160 см, а в другом – менее 200 см.

Минимально допустимые размеры

Если строятся небольшие дачные дома из блок контейнеров, то их оформить в качестве жилых объектов не удастся, так как существуют специальные нормы, касающиеся габаритов жилья. Требования по размерам предъявляются к каждой комнате. Кроме того, в расчет берутся проходы и дополнительные конструкции.

Комнаты	Минимальная площадь в квадратных метрах
Общее жилое помещение	12
Кухня	6
Спальня	8
Туалет	0,96
Ванная	1,8
Проходы	Ширина в метрах
Коридор	0,9
Лестница	0,9
Прихожая	1,8
Этажи	Высота в метрах
Основной	2,5
Цокольный	2
Мансардный	2,3

Важно!
Нормы строительства дома на дачном участке допускают устраивать гараж на первом или цокольном этаже.
При таком варианте перекрытия и стены должны быть сооружены из материалов, стойких к огню.

Подводка коммуникационных систем

Нельзя забывать о требованиях, которые предъявляются к инженерному оборудованию. В первую очередь следует установить устройство для учета потребляемой электроэнергии, если до этого, например, осуществлялась аренда дизель генератора для дачи. Конечная цена подключения будет зависеть от многих факторов.

Водопровод может быть как автономным, так и централизованным. Однако в условиях дачных объединений редко встречается последний вариант. При устройстве независимого источника необходимо придерживаться правил, отраженных в СанПиН 2.1.4.1110.

Если общее отведение стоков на участке отсутствует, то нужно устраивать системы с местным компостированием. Применение выгребных устройств допускается при их расположении на расстоянии 1 м от границ землевладений. Для хозяйственных стоков можно соорудить фильтровальный колодец с гравийно-песчаным слоем.

Снабжение газом можно осуществлять при помощи специальных установок со сжиженным веществом. Баллоны объемом более 12 литров должны находиться в пристройке, сделанной из негорючих материалов или в металлической конструкции.

В качестве заключения

Если предполагается возвести жилой объект на территории загородного участка своими руками или оформить дачный участок с домом, то данная инструкция позволит сделать это с минимальными потерями. При соблюдении перечисленных выше правил и рекомендаций проблем обычно не возникает. Что касается видео в этой статье, то оно предназначено для визуального ознакомления с темой.